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余錦雄
余錦雄先生為世邦魏理仕投資物業部資深董事總經理。具有超過30年香港及中國物業估值經驗,在2008年出任香港測量師學會會長一職。作為專業測量師,余先生具有超過30年亞洲區房地產及資本市場的豐富經驗,其中對中國內地及香港尤為熟識。他現時主要職責為協調不同專業團隊在中港房地產及資本市場進行估值諮詢,發展策劃,上市融資,資產管理銷售等。
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中環街市何去何從
16年6月13日

位於德輔道中及皇后大道中之間的中環街市於1939年建成,並於1990年被列為三級歷史建築。鑑於中環街市早已於2003年3月停止運作,加上建築物結構開始老化,港府於2009年的《施政報告》中提出了「保育中環」的方案,藉此保育及活化屹立中環逾半世紀的中環街市。由於本港類似的歷史建築寥寥可數,令有關的保育工作愈來愈備受社會各界重視。

在上述的《施政報告》中,市區重建局被委任作是次活化工作的負責機構,並以取得經濟發展及文化保育之間的平衡作為活化的方針。有關當局早前曾提出加建「飄浮綠洲」的方案,計劃在原有的街市大樓上加建一層約1000方米的公共休憩空間,但方案最終因涉及複雜的結構工程加上近15億元的昂貴改建成本而告吹。

活化方案於去年重新修訂,把原計劃中加建的休憩空間改為在地面上提供,以符合分區計劃大綱圖就公共休憩空間的要求。修訂方案將減少對現有建構物所需進行的結構改動工程,設計較為簡約,同時提升保育的元素,令重新修訂的方案所涉及的工程建築費大幅減低至約6億元,比原先的方案成本節省約9億元。經修訂後的方案能否在有效使用公帑之餘,亦能回應社會各界對保育中環街市的期望,有待進一步發展。

由於進行整個活化工程涉及多個部門,批核程序亦較為需時,加上方案曾經修訂,因此自活化方案推出以來至今,活化中環街市的項目並未見明顯的進展,令中環街市變成核心商業區一個荒廢地段長達十多年。 另外,建築物結構惡化問題亦漸見挑戰性,如石屎可能剝落及鋼筋外露的情況。審批活化歷史建築的程序緩慢,有機會令本身結構已經老化的建築物面臨其他更嚴重的危機,令各界人士質疑有關當局應否重新審視活化歷史建築物的效率及程序,亦建議加強修復歷史建築物結構時的安全措施。

保育中環街市的工程至今仍未有突破性發展,另一主要原因可歸咎於不同持份者對在活化時如何在經濟發展及文化保育之間取得平衡有不同的見解。目前中環街市位於中環商業核心地段,四通八達,在地理上享盡優勢。置身於商業樓面短缺的中環核心,從商業發展層面看,建築物擁有極高的商業價值。若能在保育中環街市的建築特色及歷史元素的大前提下,充分利用物業空間發展作商業用途,例如重新發展為懷舊風格主題的商場可吸引香港各老字號品牌進駐,街市大樓加速寫字樓發展等,善用建築物的地理優勢。

在商業樓面短缺的大環境下,把中環街市作商業發展用途無疑能釋放物業的潛在價值,以懷舊風格發展亦符合歷史建築物文化保育方面的需求。目前要令活化中環街市的項目得到最大效益,先決條件是各部門要加快審批進度,並在有必要時放寬對歷史建築物的限制。其次是盡快鞏固建築物目前結構,避免內部結構進一步惡化,否則整個活化工程只會徒勞無功。

免責聲明:上述觀點只代表作者本人或作者公司意見,與華富財經的立場無關
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