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余錦雄
余錦雄先生為世邦魏理仕投資物業部資深董事總經理。具有超過30年香港及中國物業估值經驗,在2008年出任香港測量師學會會長一職。作為專業測量師,余先生具有超過30年亞洲區房地產及資本市場的豐富經驗,其中對中國內地及香港尤為熟識。他現時主要職責為協調不同專業團隊在中港房地產及資本市場進行估值諮詢,發展策劃,上市融資,資產管理銷售等。
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政府放寬住宅地積比 增土地供應
16年8月23日

近年政府積極增加土地供應,2016年《施政報告》提及藉上調各「發展密度分區」內准許的最高住用地積比率,增加土地供應。規劃署為配合政策,於今年6月修訂《規劃標準與指引》內住宅發展密度一章的內容,放寬主要巿區及新巿鎮的最高住用地積比率,乃自2000年後,首度就住宅密度篇章作出修訂。

新修訂涵蓋主要市區(香港島、九龍、新九龍、荃灣和葵青區)住宅發展密度第2及第3區,以及新市鎮住宅發展密度第3及第4區。其中主要市區第2及第3區,住用部分最高地積比率由原本5倍及3倍,分別增加至6倍及3.6倍。新市鎮第3及第4區亦由原本3倍及0.4倍,分別放寬至3.6倍及0.8倍。而指引內涉及的住宅發展密度第1區,由於區內居住人口密集,因此不會獲上調發展密度。

自從過往發展商頻向城規會入紙申請放寬發展密度,發展項目往往需多花約半年至一年時間處理城規程序。據政府資料,截至今年5月底,城規會已批准涉及42幅房屋用地的放寬發展密度申請,額外增加約7850個單位供應量。新指引修訂後,規劃署將逐步更新分區大綱圖,發展商可省卻有關放寬發展密度的申請,從而節省城規程序所需時間,加快住宅發展項目建設。

是次修訂不但促進房屋供應,更有助提升住宅發展潛力及收購重建價值。由於放寬地積比率等同增加最高可建樓面面積,已購入的地盤或具重建潛力的舊樓項目會直接受惠。藉着擴充最高可建樓面面積,物業的價值有機會得以提升。除此以外,不少中低密度發展地區,包括薄扶林、荃灣及葵涌等,預計部分用地可獲放寬密度,發展規模更具彈性,有利帶動土地價格上升。

然而,在衡量上述放寬指引對地價的影響時,必須考慮多方面因素,例如個別地盤的地理位置、其地契條款及限制、公共運輸網絡及建築成本等,均對土地價格帶來一定影響。有見及此,是次放寬地積比率指引對地價的影響仍有待進一步觀察。

免責聲明:上述觀點只代表作者本人或作者公司意見,與華富財經的立場無關
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