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余錦雄
余錦雄先生為世邦魏理仕投資物業部資深董事總經理。具有超過30年香港及中國物業估值經驗,在2008年出任香港測量師學會會長一職。作為專業測量師,余先生具有超過30年亞洲區房地產及資本市場的豐富經驗,其中對中國內地及香港尤為熟識。他現時主要職責為協調不同專業團隊在中港房地產及資本市場進行估值諮詢,發展策劃,上市融資,資產管理銷售等。
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市場毋須對土地使用權約滿過慮
16年9月27日

近日2047年土地使用權約滿問題成為城中熱話,不少業主憂慮於2047年土地使用權約滿後需繳付巨額地價續期。為此,發展局局長陳茂波回應指港人「毋須懼怕」,因為政府有經驗及能力以「聰明」的方案解決。他又指政府可能會參考1997年的安排,即特區政府能全權酌情決定在毋須補繳地價下續期50年,但須每年繳付相等於土地差餉租值的3%為租金。

除了中環聖約翰座堂,香港的土地及物業均是批租土地(leasehold)。早年批租年期有75年、99年及999年三種。針對本港回歸前港英政府進行的土地批租,1984年簽訂的《中英聯合聲明》附件三規定一般批租土地的契約年期,不得超逾2047年6月30日。1997年6月30日前期滿的契約,亦可續期至2047年。而回歸後政府出售的土地租期,則為由賣地當日起計算50年。

解決土地使用權約滿問題的方法大致有兩個:一為效法1997年的安排,免交續期費(補地價),僅須繳付年租,續期一段時間;二為要求業主補地價續期。陳茂波早前回應時提出可能參考第一個方法,而筆者亦認為補地價續期會對香港房地產市場產生太大衝擊,可能性較低。畢竟,很多業主在購入物業時均會合理預期使用權約滿後,可毋須補地價續期。而目前物業估價亦未有視土地使用年期為主要參考因素,如果實行續期補地價,對市場會有很大影響。

其實,市民毋須憂慮,於1997年後到今天為止,港島區亦有多幅土地到期,例如薄扶林花園,政府亦是採用「聰明」的方案續期50年。近日內地一些只有短期使用權(如20年)的土地要繳納土地出讓金才能轉讓,性質與香港的批租土地完全不同,不可作為比較。

雖然距離2047年尚有逾30年時間,但土地使用權約滿問題對市民影響重大,筆者相信,特區政府會在維持房地產市場穩定的前提下,續行「聰明」的解決方案。

余錦雄
香港測量師學會前會長

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