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余錦雄
余錦雄先生為世邦魏理仕投資物業部資深董事總經理。具有超過30年香港及中國物業估值經驗,在2008年出任香港測量師學會會長一職。作為專業測量師,余先生具有超過30年亞洲區房地產及資本市場的豐富經驗,其中對中國內地及香港尤為熟識。他現時主要職責為協調不同專業團隊在中港房地產及資本市場進行估值諮詢,發展策劃,上市融資,資產管理銷售等。
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發展棕地困難與挑戰
16年10月18日

香港政府一直尋求增加土地供應的方案,以解決房屋短缺的問題,而棕地發展則是其中一個具爭議性但值得探討的議題。土地供應問題在本港備受關注,過往的《施政報告》亦有提及將發展洪水橋、元朗南及新界北的棕地,以作為增加土地供應的長遠措施。

至今為止,社會上對棕地的定義尚未有劃一的標準。在本港,棕地普遍是指位於新界郊區,原為農地或鄉郊土地,但現已改用作露天儲物場、貨倉及回收場等與周邊環境用途不協調的土地。這些棕地大部分為私人擁有,但土地使用的情況較為混亂,其中有部分現時仍被用作寮屋及農業等活動。

由於部分棕地位於市區外圍而未有被充分發展的地區,若可配合自身的地理環境及經濟條件,相信大部分棕地將有一定的發展潛力。發展棕地亦可解決不少現存問題,例如消除目前在棕地上作不協調用途所帶來的環境污染、改善有關土地和促進鄰近地區的經濟發展,以及創造就業機會等,可為社會帶來不少裨益。

發展棕地的好處雖然不少,但無可否認其於過程中亦會面對不同的困難與挑戰。第一,由於目前棕地的用途過於廣泛,其中亦涉及不同產業。因此若要整合不同土地一併發展,需要完善的規劃方案以滿足不同的持份者,難以在一時三刻取得成效;第二,部分棕地目前的用途有機會釋出污染物,並對附近環境造成一定程度的損害,所以發展前清理環境的成本亦是另一難題。由於過程中會牽涉不同的法定流程及對環境、排水及排污等的技術評估,涉及的經濟及時間成本亦不容忽視。

發展棕地固然是解決本港土地問題的長遠計策之一,但部分棕地的用途對社會仍有一定的貢獻,例如港口後勤、貨櫃儲存及汽車維修等,因此目前仍有保留的需要;再者,要把以上用途從棕地上搬離並成功安置,絕非一朝一夕可完成的事。總括而言,若要以發展棕地來增加土地供應,政府需要有全面及具持續性的計劃,才可把成效完全發揮,以解決本港的土地短缺問題。

余錦雄
香港測量師學會前會長

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