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余錦雄
余錦雄先生為世邦魏理仕投資物業部資深董事總經理。具有超過30年香港及中國物業估值經驗,在2008年出任香港測量師學會會長一職。作為專業測量師,余先生具有超過30年亞洲區房地產及資本市場的豐富經驗,其中對中國內地及香港尤為熟識。他現時主要職責為協調不同專業團隊在中港房地產及資本市場進行估值諮詢,發展策劃,上市融資,資產管理銷售等。
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內地目前樓市狀況及各類政策探討
16年11月28日



在中國當前因為投資工具太小,而部分群體卻有充裕資金,他們大都傾向購買房地產,但主要需求只集中在一線大城市。全國樓市總體是冰火兩重天的局面,一部分過熱價格太高,而另外一面是偏遠地區庫存過剩,無人問津。

在一線城市由於流通資金太多,而房地產供應不足,各種額外稅費政策都不太能夠冷卻樓市,尤其是高級豪宅市場。額外的房產買賣稅在中下市場可在短期產生抑制需求作用,但中長線市場仍然是由供應及需求定律支配。個別地方政府的限購限價對調控樓市長遠的幫助有限。而其中降低第二套及之後的住宅房產購買按貸比例(如由70%減至30%),是比較有效能降低購買力,輕微調控過熱樓市。

如果資金持續泛濫,用行政手段築堤防洪作用有限,相信增加投資機會作為資金疏導會是較佳選擇。從大量資金投入國內房地產而看,國內投資者可以投資比較長線。目前內地缺乏長遠的財金投資工具,可以考慮培養企業債券,比如5至10年期的債券。政府亦可以考慮提供資產證券化的渠道吸收游資。中國房地產基金(REIT)亦應盡快推行。放寬海外投資是其中一個疏導資金的方法,例如海外其他國家的股票市場、債券、房地產和基金等,但是要做好風險管控和投資者教育,同時在訂立任何政策都必須先考慮國家的金融安全。

另外,中央和地方政府應該規律性和經常性地公布房地產信貸市易的统計和訊息(例如房貸總欠債規模),應讓公眾充分了解房地產市場的相關風險;讓市民自行調節風險承擔能力。

至於如何應付庫存過剩,中央及地方政府應聯手在國內偏遠地區實施扶助經濟政策,可以考慮推動一些前景較好,惠及民生社會的行業版塊,如醫療、養老和環境保護等,一般民眾都會支持。對於偏遠的爛尾樓盤可考慮由政府出面以逆向拍賣方法,用最合適的價格收購,之後政府配合以基建及經濟政策,再投資以達到活化的目標,但作為政府行為,要公平合理及得到公眾接受;亦要經濟上可行,以免政府負擔太重。

雖然現在的問題不少,但筆者深信內地的房地產市場是會持續不斷往前正面發展。

余錦雄
香港測量師學會前會長

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