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余錦雄
余錦雄先生為世邦魏理仕投資物業部資深董事總經理。具有超過30年香港及中國物業估值經驗,在2008年出任香港測量師學會會長一職。作為專業測量師,余先生具有超過30年亞洲區房地產及資本市場的豐富經驗,其中對中國內地及香港尤為熟識。他現時主要職責為協調不同專業團隊在中港房地產及資本市場進行估值諮詢,發展策劃,上市融資,資產管理銷售等。
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近期土地投標成交價的啟示
16年12月5日

最近兩幅位於舊機場的土地成交價,顯示一個特別的現象,值得探討。一幅是住宅用地,賣出價約88億元,相當於每方呎樓面地價1.35萬元;而另一幅商業用地,成交價約73億元,樓面地價約6733元。

九龍東舊機場最近的住宅新盤銷售價約每方呎1.4萬元,以此計算,如果單是地價已付出1.35萬元,實為非常進取的價格,不單創九龍東歷史新高,亦比市場一般猜測高出一倍以上;相反,鄰近的商業地賣出價約為市場估計的下限,分屬同區但地價卻只是住宅的一半。

為何有這樣的結果,可能是與買家的背景有關。近年中資積極投資香港房地產開發,主要原因包括人民幣貶值引致中資出外、全球多元化的投資要求、國內缺乏投資機會及香港房地產市場的吸引力等。香港政府推出的土地,有好一部分都為中資成功投得,而其中有一些更是之前極小投資香港。但一般情況,中資都是比較屬意住宅市場,所以形成住宅發展用地競爭激烈,要成功投得土地,出手價格必須勝人一籌。近年內地一線城市北京、上海和深圳等土地投標價升幅驚人,部分開發商更以麵包的價格購買麵粉,此種投地邏輯可能可以用以解釋上述成交的超高住宅樓面地價。

至於商業用地,由於較小中資考慮,買家多為傳統香港發展商。舊機場是一個新開發區,過百億元投資於商業房地產,是一個重大的決定,相信個別的投標價都傾向保守,現在成功的中標者是主要經營高檔百貨公司,亦同時有房地產開發經驗,可以承受較大風險,但由於競爭不高,故此能以市場偏低的價格買入。

由上面看到的土地成交現象,可以估計未來的住宅市場,不論是投標買地或一般市民買樓,都會是高價徘徊,除非利息大幅飆升,否則恐怕不易回落;相反,商業樓市應該會趨向個別發展,投資者應細心分析比較不同區不同項目。

余錦雄
香港測量師學會前會長

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