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余錦雄
余錦雄先生為世邦魏理仕投資物業部資深董事總經理。具有超過30年香港及中國物業估值經驗,在2008年出任香港測量師學會會長一職。作為專業測量師,余先生具有超過30年亞洲區房地產及資本市場的豐富經驗,其中對中國內地及香港尤為熟識。他現時主要職責為協調不同專業團隊在中港房地產及資本市場進行估值諮詢,發展策劃,上市融資,資產管理銷售等。
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如果沒有辣招?
16年12月12日

最近政府在住宅樓市又有新的辣招,對所有投資者抽取15%或以上的印花稅。政策一出,成交應聲大幅減少,但樓價卻連輕微下調都沒有,差不多達至再創歷史高峰的水平,令人懷疑辣招的功效。為此,筆者嘗試從基本經濟理論去探討。

樓價與所有商品一樣,都是由供應及需求所控制,所以理論上增加供應(即增加土地及樓房供應)與降低需求應該可以調控樓市。政府亦是朝這方向定策,一方面穩定每年平均約2萬個單位的長期供應,另一方面用各種辣招希望降低需求。但樓價仍然高居不下,我認為有幾個原因。

第一是增加供應只會在較長期的情況下穩定樓市,短期是無甚影響;第二是香港樓市全球商品化,從前香港人是自己買樓自己住,但現正是全球投資者買樓全球人住,樓市飆升其實不是香港獨有,倫敦、紐約及悉尼等國際級大城市都是一樣;第三是長期利率低企的肯定性,美國加息說了幾年,就算加亦只會是一次起、兩次止,而歐洲、中國及日本等相信只會再減息。可能很多讀者都會經常收到推銷貸款的電話,現在無抵押的私人貸款亦可低至年息2%!還有就是投資資產的嚴重短缺性,之前住宅是自住為主,但現在卻是很多投資者搜尋的投資資產。

上面所述的各種理由相信可以解釋為何住宅樓價維持現水平,展望未來,相信仍會緩慢上升。回頭想想,如果沒有辣招會怎樣?對市場作預測通常都不容易,但回看一個政策出台一段時間後的作用是相對容易。我認為,辣招是有安定樓市的作用,如果沒有辣招,可能在這段時間樓價會有噴發式的上升,對小市民大大不利。

其實,富人投資住宅獲利,最終會反映在租金上,由窮人為回報埋單。辣招税項技術上是增加富人的投資成本,轉移投資者的利益去增加庫房收入,為市民服務。在此非常時期,相信會繼續一段時間。

余錦雄
香港測量師學會前會長

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