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余錦雄
余錦雄先生為世邦魏理仕投資物業部資深董事總經理。具有超過30年香港及中國物業估值經驗,在2008年出任香港測量師學會會長一職。作為專業測量師,余先生具有超過30年亞洲區房地產及資本市場的豐富經驗,其中對中國內地及香港尤為熟識。他現時主要職責為協調不同專業團隊在中港房地產及資本市場進行估值諮詢,發展策劃,上市融資,資產管理銷售等。
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加息、實質供求、樓價、假期
16年12月28日

美國聯儲局於本月中決定加息0.25厘,為去年12月以來另一次加息。而根據官員對利率中位數的預測,平均估計明年加息3次,其後兩年維持預測,每年加3次。若每次幅度為25點子,未來3年共加息2.25厘。香港的樓按息率亦會依比例增加,對樓市會有怎樣的影響?

雖然最近幾個月HIBOR大幅升高,但目前以HIBOR為依據的樓按亦大約是2.1厘多一些,若供25年,每100萬元每月還款約4300元,仍然是歷史低位。如果樓按上升至4厘,每月還款會升至約5300元,應該仍是可負擔範圍。我認為,利息升超過4厘才會對樓市有較大影響。況且縱觀全球,各國都是忙於刺激經濟及放寬流動性,很難相信美國可以單邊決定推高利率,相信亦不太容易有急劇的加息步伐。香港樓價未來幾年主要會跟從經濟,或許不會熾熱,但大跌機會極微。

樓宇實質供應雖有增加,但以一個人均居住面積少於150方呎的700多萬人口國際大都會看來,剛性需求非常強烈,再加上內地及海外的購買力,求過於供仍是必然。最近政府住宅用地招標都是天價成交,就算撇除個別內地開發商的不尋常高價,地價加建築成本亦令樓價沒有多少下跌空間。我相信,以現價為基準,樓價最多只會下調10%。

每年的12月至翌年2月的聖誕新年假期,都是樓市的傳統淡季,加上有加息等利淡因素,市民如果有上車買樓自住的需要,可以在此期間多選擇多還價。現今黑天鵝事件並非太罕有,亦可多看看樓市有沒有黑天鵝再作最後入市決定。

余錦雄
香港測量師學會前會長

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