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楊官華
- 世紀21中華物業有限公司董事
- 香港專業地產顧問商會副會長
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2019年東京23區地價升幅
19年2月27日

日本2019年5月1日之後落成的新樓,製造年份不會是平成31年(西元2019年)因為日皇明仁將於今年4月30日退位,翌日5月1日由皇太子德仁親王繼位,即將會有新的年號誕生,正式結束31年的平成歷史。
筆者看好日本東京大阪房地產週期的黃金十年升幅,特別是今年會有新年號,緊隨其後是G20高峯會議,筆者2013年到東京創業親眼見證到日本樓市V型反彈從谷底回升,馬上回顧一下過去5年,從2013年到2018年東京23區的地價升幅,根據日本財務局數據顯示東京23區近5年地價升幅區域以下。

東京
1 .港區    5年上升92.5%

2 .中央區    5年上升90.8%

3 .千代田區    5年上升84.7%

4.涉谷區    5年年上升55.6%

5. 台東區    5年上升52.1%

6 .文京區    5年上升47.7%

7. 目黑區    5年上升45.9%

8 .品川區    5年上升43.8%

9.墨田區    5年上升33.6%

10.豐島區    5年上升33.3%

11.北區    5年上升29.3%

12.江東區    5年上升28.5%

13.足立區    5年上升26.5%

14.新宿區    5年上升25.1%

15.世田谷區    5年上升20.6%

16.中野區    5年上升19.9%

17.杉並區    5年上升16.3%

18.板橋區    5年上升16.2%

19.大田區    5年上升15.6%

20.葛飾區    5年上升14.8%

21.江户川區    5年上升13.9%

22.練馬區    5年上升11.6%

23.荒川區    5年上升10%

根據以上數據顯示過去五年東京23區升幅跑贏大市的是「港區」升幅接近一倍,而東京首3位最貴地價分別是第一位是「中央區」平均每平方米@601萬日圓(約每呎地價@39000港幣)第二位是「千代田區」平均每平方米@490萬日圓(約每呎@31800港幣)第三位是「港區」平均每平方米@388萬日圓(約每呎@25200港幣)上述資料或多或少有些滯後,但5年前香港人投資東京房地產的朋友,看完上面的資料,各區升幅比較「不中亦不遠矣」
上述每平方米地價只是土地面積的每平方米的售價,並沒有包括土地上面的建築物的價格。假設港區的土地面積是100平方米,每平方米價格是$39000港幣的話,那麼100平方米土地的價格便是$3900萬港元,如果這塊土地可以建5層高大廈,每層假設80平方米,那麼5層就是400平方米,即每一層持有土地的比例是1/5,每層是80平方米,即每平方米的平均地價是$97,500(每呎約9000港幣)。上述價格沒有計算建築成本以及利潤和銀行貸款利息等雜費。
今年東京有機會放寛合法民宿的居住日數,相信未來會正面影響個別地區房價上漲走勢,數據顯示有些低水地區例如「新宿區」過去五年才升25%,值得睇高一缐,認真是低水位置,大家拭目以待。查詢www.c21-tokyo.com

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