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洪圣奇
洪圣奇先生为易居(中国)企业集团研究中心研究总监。易居(中国)企业集团是目前中国最大的房地产信息综合服务商,拥有中国最大的房地产信息数据库,为超过5000家房地产企业提供最专业的信息综合服务。研究中心十年以来一直致力于对房地产行业及企业课题的深入探索,并连续六年发布中国房地产企业销售TOP50排行榜,引发业界热烈反响。
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一线房价领先70城开始“回调”,四季度多城房价料将稳中有降
18年11月2日

近日国家统计局公布了2018年9月份70个大中城市住宅销售价格统计数据,并进行了解读。在当前多城项目开盘去化率明显下降,品牌房企降价促销,市场格局进入“调整”的关键时期,此次公布的70城销售价格变化受到市场各方普遍关注。当前,一线城市新房价格下降趋势显着,西安等中西部二线城市房价保持大幅上涨。

从70城整体情况来看,半年房价环比连续冲高后首次回落, 一线涨幅连续4个月下滑至转负。从国家统计局数据来看,截止2018年9月底,70城新建商品住宅价格指数已经连续40个月环比均呈上涨趋势,但本月是继2017年3月以来70城房价环比涨幅持续升高以来首次回落,价格环比涨幅由1.5%降至1.0%,收窄0.5个百分点。另外,从9月份70城房价指数来看,房价环比上涨的城市数量在8月份创下新高后,9月降至64个,较上月减少3个,房价回调城市数量逐渐增多,深圳、金华、上海等城市开始步入降价行列。总的来看,新建商品住宅价格一路高歌猛进的势头开始衰退,在市场格局进入至关重要的调整期,具有较强的信号意义。

从不同能级城市来看,一线城市新房价格下降趋势显着,西安等中西部二线城市房价保持大幅上涨。分能级来看,各城市房价变化情况差异更大。一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%,市场转冷信号显现。究其原因,一方面由于一线城市限价政策执行力度较严,另一方面,由于一线城市房价较高,目前居民购买力不足,除去一些限价影响下性价比较高的楼盘外,其余楼盘去化情况开始变差,市场明显趋冷,更有部分房企开始降价促销,因此房价回调更为明显。另外,广州是一线城市中唯一一个房价保持环比上涨的城市,主要是由于中心区单价超过4万楼盘占比较多的影响,使得广州房价依旧维持上涨格局。二线城市依旧维持较强的上涨势头。从地域上看,这些房价上涨依旧强劲的城市主要是中西部省会城市,一部分是以西安为代表的户籍人口大幅增加的城市,由于人口激增、需求旺盛,支撑房价不断上涨,另一部分是呼和浩特、贵阳、昆明等房价收入比较低的城市,由于房价相对较低,购买力较强,加入经济环境不景气,投资渠道较少,居民通常选择相对保值的房产进行投资,进一步推高房价。由于当前三四线城市依旧是成交的主力,市场热度仍在,但长远来看,由于整体市场转冷信号频现,再加上未来三四线需求不可长期持续,最终导致房价的上涨也将日渐乏力。

从二手房价格情况来看,其走势与新房基本一致,一线城市房价下调二、三线涨幅明显回落。总体上看,二手房价格走势与新房基本一致,尤其是一线城市房价在7、8两月连续大幅上扬趋势下,其二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%,其中,北京、上海均下降0.2%,深圳持平,广州上涨0.2%。究其原因,主要是因为7、8月份一线城市二手房成交维持相应高位,需求过度透支,需求支撑明显不足,最终使得其量价齐跌。另外,9月份二手房价格上涨城市仅有59个,较8月份67个减少8个,房价回调城市明显增多。二、三线城市中,二手房涨幅居于前列的城市有贵阳、昆明、西安、呼和浩特、泸州,5城环比涨幅均在2%以上,与新房市场保持高度一致。而房价下跌的城市除一线城市的北京和上海外,还涉及厦门、海口、泉州、金华、天津等。

展望未来,一线城市房价已率先实现“回调”,四季度更多二三线房价将稳中有降。总体上看,9月伊始,以上海为典型代表的一线城市领衔70城房价率先步入回调期,努力朝着政治局会议上提出的“坚决遏制房价上涨”的调控目标迈进。考虑到当前市场的“转冷”趋势,预计四季度将有更多城市房价面临回调,尤其是那些缺乏需求支撑的弱三四线城市。弱三四线城市由于前期房价的快速上涨已然超越了当前居民的购买力,再加上部分城市需求过度透支,导致房地产市场存在极大的不稳定性。

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