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洪圣奇
洪圣奇先生为易居(中国)企业集团研究中心研究总监。易居(中国)企业集团是目前中国最大的房地产信息综合服务商,拥有中国最大的房地产信息数据库,为超过5000家房地产企业提供最专业的信息综合服务。研究中心十年以来一直致力于对房地产行业及企业课题的深入探索,并连续六年发布中国房地产企业销售TOP50排行榜,引发业界热烈反响。
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赴港上市潮,中小房企借道资本做大做强
18年11月9日

2018年房企融资环境持续收紧,政府出台了多项政策防范房地产行业的债务风险,多家房企的公司债或取消或推迟发行,10月伊始还传出A股暂停对涉及房地产上市公司再融资审核。不仅是境内融资,境外融资渠道也在收紧。2018年6月27日发改委强调「房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金,仅限归还存量债务,并要求企业提交资金用途承诺」,第三季度房企境外融资也呈现了下降趋势。在此背景下,赴港上市则成为了国内中小型房企最为青睐的融资方法。据不完全统计,自2018年以来已成功IPO上市或在申请中的就有多达8家房企,其中正荣、大发、弘阳、美的已先行完成了上市。赴港上市主要能为中小房企带来以下积极影响。

 

首先,赴港上市改善企业财务结构。中小型房企争相选择赴港上市,一方面缓解资金压力,降低负债率;此外还可以拓宽融资渠道,进而优化企业财务结构。目前正在申请上市的中小房企中,普遍都有着较高的负债率,如截止2017年底恒达集团的资产负债率为406.6%,而银城国际则为284.9%。通过将筹得资金偿还借贷,加上权益的增加,可以有效改善企业的财务情况。在2018年上市的房企中,正荣、大发及弘阳分别都将约30%左右的筹得资金用于企业借贷偿还,分别相当于港元约11.22、2.22及5.94亿。除此之外随着上市后融资渠道的拓宽,房企还能够通过长债置换短债等方式,改善企业的财务结构。如正荣在上市后就积极地尝试了包括境外优先票据、公司债、购房尾款ABS等融资方式,不仅有利于企业的资金运用效率,同时也优化了债务结构,进一步减少了融资成本。

 

第二,在改善债务结构后,更多资本可支撑企业扩张愿景。随着市场竞争加剧和行业集中度的不断提升,如何更好更快的展规模成为了当前的重中之重,如正荣计划2018年要实现千亿,美的置业计划2020年达到千亿目标。赴港IPO不仅能够拓宽融资渠道助力规模发展,也有利于扩大企业的品牌影响力,这对于想从区域性转变为全国性布局的房企而言也更加有利。以弘阳地产为例,作为根植南京、深耕江苏的区域性品牌房企,其于2018年7月实现上市。在接受媒体采访时,弘阳执行董事及总裁何捷表示未来将多开渠道,以多种方式进行获得土地,此外也要加强并购,提升投资效率。事实上,2018年8月弘阳就以8.68亿收购开封一开发中住宅项目;此后9月弘阳又以16.4亿拿下武汉名流置业55.25%股权,项目总建筑面约90万平方米。在短短上市后的三个月内,弘阳就以两次收购进一步扩展了其华中版图。此外,还有一些房企上市之后可以在土地扩张的同时采用技术加持的方式,以谋求企业更好的发展。以美的置业为例,上市后的美的将不仅进一步发展智慧家居生活解决方案,升级「5M智慧健康小区」;此外还计划开发与智慧城市和智慧商业园区的相关开发技术,把服务范围扩展到办公、养老住宅及公共服务等领域。除了技术开发,美的还准备进军装配式建筑产业,从而与房地产开发业务产生联动。

 

整体来看,对于中小房企,尤其是具有一定运营能力及品牌优势的房企而言,在融资环境越来越紧的当下,赴港IPO也不失为一种谋求企业更好发展的方式。上市后,不仅能够降低企业负债率,改善财务结构,此外也能够提升企业市场关注度,从而进一步助推规模发展。但值得注意的是,上市后如何做好核心业务,提高估值、提振投资者信心是房企上市后更该考虑的。

 

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