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汪敦敬
汪敦敬先生加入地產界已逾33年,現為祥益地產總裁。汪先生在不同報章、雜誌及網上平台撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後,他認為市場會出現新的秩序及邏輯,於是主力撰寫有關新常態文章,在文章中強調「買樓有風險、不買也有風險」及指出市場運行著「磚本位」,即是只有房地產市場才能夠套戥和反映量化貨幣之後的資產價值。
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樓市亂局下的詳細評估
18年8月10日

各銀行短短兩三日間紛紛調高H按利息,執筆前的一日,更有傳金管局向銀行施壓,要銀行提高利息來抑壓熾熱的樓價!這次調整利息算是多年來最有氣勢的一次,而且更有機會P按利息也會作出調高。

實施聯繫匯率的香港,多年來在美國不斷加息下,香港仍處於超低息的狀態,不加息之迷是源於資金(包括M3)不斷增加!銀行若加P按息率會容易觸動存款利息也增加,加息可能得不償失,可是,資金多不等於銀行沒有競爭,在各銀行不同生意的需要之下,難免要用高息去搶存款!所以較早時會出現一個投資者的天堂局氛圍:「存款利息高!但借貸利息低!」但既然存款利息已加,加P按就無後顧之憂!加上,連續兩個月公布的5、6月M3都有輕微下調情況,如果政府真是維持秩序,這造就了加息的好時機了!

再看看政府最新統計,7月份申請樓花預售的單位共5465個,是近10年最高的,累積待批的待售單位共15342伙!短期供應量將出現供過於求!林鄭的確掌握了機遇,成就了一個在天時地利人和都配合到的調整期,但我強調這個調整期是人為的,因為樓價向上的四大市塲結構仍然未變(高資金、低借貸、少供應、高價格),這四個龍市結構並沒有質變,只是有部份項目數量略作緩和而已,這亦代表正是「龍市二期」調整期之後,「龍市一期」會接續,樓價之後將會繼續上升,人為調整期其實始於是「假跌」,如果能量力而為,可以是一個入市時機!

未來這調整期裡面,因為不同項目的供應量不同,所以你會見到市場局部性發展,樓價在大勢向上升之餘,亦有一些板塊是局部性下跌的,除了局部性下跌,亦包括了真跌和假跌,一些沒有市場基礎配合單靠心理因素去影響樓市的,為之假跌,有供應量並多過市場成交量的,為之真跌,市場在局部地區上升和下跌中亦包括真跌和假跌,的而且確是歷來最混亂的。

免責聲明:上述觀點只代表作者本人或作者公司意見,與華富財經的立場無關
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