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汪敦敬
汪敦敬先生加入地產界已逾33年,現為祥益地產總裁。汪先生在不同報章、雜誌及網上平台撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後,他認為市場會出現新的秩序及邏輯,於是主力撰寫有關新常態文章,在文章中強調「買樓有風險、不買也有風險」及指出市場運行著「磚本位」,即是只有房地產市場才能夠套戥和反映量化貨幣之後的資產價值。
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2019年我對樓市的十大忠告(上)
19年1月7日

今年是第12年撰寫我對未來一年樓市的忠告,以供各界參考,內容如下:
 
(1)財富效應驟然回歸
2018年下半年,因貿易戰及政府推出「娥六招」調控樓市,令樓市三大購買力即上車、財富效應及中國資金破天荒一起出現凍結現象,但這狀態不可能長期持續,其中實力強橫的財富效應(因資產升值衍生的新一波購買力),必在亂局中的新秩序出現後會驟然回歸!
 
(2)中資購買力再次左右大局
為了面對貿易戰及整頓地方債/企業債等,中國在2018年全力為市場去泡沫,資金流自然更加謹慎調控,以港股通北水南下淨流入數據為例,2018年比2017年共減少約63.53%,但同樣這靜止不可長遠,何況宏觀調控的特性,是去除市場泡沫後也必然將市場累積的能量再適當地解放,2019年不宜低估中國資金流的較寬鬆時段!
 
(3)上車購買力要掌握置業時機
如果以上兩種購買力也回歸市場的話,上車購買力便成為最弱的一群,在有限成交下,市場是由消費者金字塔中最頂尖的購買力去接收市場的,上車人士應好好掌握當下的上車機遇。

(4)龍市循環下的升跌有序
去年六月政府出「娥六招」是龍市二期(政府出手調整市場)的開始,而龍市一期(釋放市場累購買力)是由市場找到谷底開始計算,所以找到谷底等同找到入市時機,只是不同市場板塊是有個別及先後發展的,整體市場仍未全部完成調整,也需要一些時間去沉澱市場上的悲觀情緒。

但明年整體樓市將以價格先跌後升去發展。

(5)資金流為王
2018年香港的M3即泛指總存款量保持在14萬億這歷史高位,這代表香港的存款是按揭量的數倍,銀行難以大幅加息,而且銀根極寬鬆,香港市場已是結構性低息環境了。
 
貿易戰除了會引來市場負面發展外,也一樣有機會帶來更多的資金量化寬鬆,另外當美股、美債市場泡沫爆破,資金會反過來往香港甚至中國市場避難,我們應緊密釘緊M3這重要數據的變化!
 
(待續)

免責聲明:上述觀點只代表作者本人或作者公司意見,與華富財經的立場無關
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