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陳海潮
陳海潮(Derek Chan)─利嘉閣地產研究部主管,專職樓市數據分析、撰寫研究報告,每日緊貼市況。自1981年成立以來,利嘉閣地產除主營代理業務外,亦精闢分析樓市動向,擁有市場權威性,為大眾提供最快最新的地產資訊。 加入利嘉閣前,陳氏在地產/財經新聞界擁有十多年的豐富經驗,採訪及接觸過的地產企業及上市公司多不勝數,對研究及分析工作裨益良多。利嘉閣研究報告向來獲市場廣泛關注及採用,陳氏亦常接受各大電子傳媒、報章雜誌及通訊社訪問,與觀眾及讀者分享樓市形勢。
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回歸20載 十大屋苑誰領風騷
17年7月10日

時光荏苒,香港回歸祖國經已二十周年,五年一屆的特首今年開始踏入第5個五年,林鄭上任後,標誌著香港又邁向一個新里程。樓市乃香港過去及未來發展的重中之重,廿載過去之際,正好檢視一下作為本地「樓市寒暑表」的傳統十大指標屋苑這些年來的起落跌宕。十大屋苑期間歷盡各個時期的不同洗禮,至今仍然屹立不倒,且繼續是大市起伏的風向標,不同時期,不同屋苑都有各領風騷的代表。

十大屋苑各露鋒芒 沙田第一城最耀目
根據利嘉閣研地產究部綜合土地註冊處數據所得,在十大指標屋苑當中(詳見表),回歸20年以來,樓價累積升幅最大的屋苑為沙田第一城。數據顯示,1997年7月份,沙田第一城平均實用呎價為7,378元,而截至今年6月25日止的6月份,平均呎價高見14,012元,期間累積升幅達近九成(89.9%),成為十大屋苑回歸以來升幅榜之冠。排在第二及第三位的分別是太古城及美孚新村,兩者分別累升81.3%及80.2%。至於十大屋苑中,升幅最少者分別是麗港城(38.7%)及康怡花園(51.5%)。

大跌浪至沙士 麗港城最傷 美孚反彈力最強
在本港樓市於1980年起有較具體紀錄以來,歷史上最長最深的跌浪時期為1997年10月高位至2003年7月沙士谷底;在此6年期間,十大屋苑當中,以麗港城的跌幅最深,達71.7%,其次為嘉湖山莊跌71.4%,第三為杏花村的69.9%跌幅。從另一角度看,期間抗跌能力最強的屋苑是太古城,但仍挫62.7%,在在反映該段時期樓價跌幅之驚人。觸底之後,迎來的是14年的輾轉大升浪;數據顯示,樓價從沙士谷底反彈起計算,至今累積升幅最勁的屋苑為美孚新村的4.89倍,其次是沙田第一城的4.82倍,第三則為嘉湖山莊的4.56倍。就連升幅最少的映灣園也有近2.89倍,可見反彈力度之急勁,亦為當年入市持貨至今的業主帶來可觀的帳面利潤。

CY上場5年 嘉湖升勢最凌厲 新都城居次
回顧前任特首梁振英(CY)自2012年7月上場5年以來,差估署樓價指數由當時的206.1點升至今年4月最新報327.4點,5年期間累升58.85%。十大屋苑之中,過去5年間以嘉湖山莊的升勢最凌厲,達95.8%,次位的新都城亦升72.7%,均跑贏整體大市的升幅。相比同期升幅最小的屋苑為康怡花園及映灣園,分別只升39.9%及44.0%,仍落後整體大市。

從實際個別例子觀察,以沙田第一城29座C室一個實用面積327平方呎的高層兩房戶(同座同室、層數相若單位)作比較,1997年年中時成交價是216萬元,2003年7月沙士時急挫至只需77萬元,而梁振英上場時的2012年,成交價是303萬元。至於最新今年6月份的成交價是495萬元,分別較上述不同時期錄得1.29倍(97年)、5.43倍(沙士)及63%(CY上場)的升幅。


利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

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