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陳海潮
陳海潮(Derek Chan)─利嘉閣地產研究部主管,專職樓市數據分析、撰寫研究報告,每日緊貼市況。自1981年成立以來,利嘉閣地產除主營代理業務外,亦精闢分析樓市動向,擁有市場權威性,為大眾提供最快最新的地產資訊。 加入利嘉閣前,陳氏在地產/財經新聞界擁有十多年的豐富經驗,採訪及接觸過的地產企業及上市公司多不勝數,對研究及分析工作裨益良多。利嘉閣研究報告向來獲市場廣泛關注及採用,陳氏亦常接受各大電子傳媒、報章雜誌及通訊社訪問,與觀眾及讀者分享樓市形勢。
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回歸20年樓價倍升 後市料續俏
17年7月17日

差餉物業估價署截至今年5月份的最新數據顯示,私人住宅售價指數報333.1點,按月再升1.15%,出現連續14個月上升的佳況,樓價更迭創紀錄新高。適逢香港回歸祖國20周年,回顧97年7月至上述差估署最新的數字,樓價於20年來已累升99.22%,若計及該署數據的滯後因素,實際樓價至今已升逾1倍,而預期今年下半年樓價將繼續反覆向好。

新一屆特區管治班子已投入運作,開局表現不俗,市場多予以正面好評,惟實際樓市政策尚待進一步觀察。至於回顧過去廿年來,樓市基本走勢是先下挫,後揚升;回歸首6年屬回落市,由1997年10月一直瀉至2003年7月才見底,當中的轉捩點就是「沙士」一役。沙士過後,樓市隨即以大漲小回的格局,一口氣輾轉上升了足足14年,期間雖屢遇外圍風浪及本地辣招困擾,惟整體上升的格局至今仍未改變。

回顧1997年回歸前,自七、八十年代起,本港樓市發展開始興旺,市區戰前舊樓拆卸重建,工業用地改劃及新市鎮發展大型屋苑等均極速起步,目前不少傳統大型指標屋苑,如太古城,沙田第一城及黃埔花園等也是從80年代起建成並大舉入伙,至今仍為區內的指標及龍頭屋苑,可見其地位之穩固。

伴隨著這些大型屋苑的落成及入伙,香港整體樓價亦不斷攀升。根據差估署提供的歷史數字顯示(詳見圖),1980年1月的私樓售價指數為18.3點,並由1984年17.2點的水平開始展開長期大升浪,升至1997年10月的最高點為172.9點,期間近14年的大漲小回中,樓價累積上升了9.05倍,此乃回歸前的基本走勢。

回歸後即逢金融風暴 樓價6年挫66%
至於回歸後,1997年7月份,當時差估署的私樓售價指數為167.2點,升至同年10月份的172.9點見頂,為當時樓市的瘋狂時期。其後,樓市在九七亞洲金融風暴洗禮下,隨著股災及過度借貸而急瀉,此番大跌浪持續了近6年,樓價指數由97年最高位(172.9點)挫至「沙士」爆發時期,2003年7月的谷底58.4點,其間累積跌幅高達66.22%,為本港樓市有史以來為時最長及幅度最深的下跌浪。從樓價走勢的歷史長河觀察,此亦為唯一一次具規模的真正跌浪,其他時期的跌市與之相比下,僅能算作高位調整而已。總結回歸廿載,以差估署截至2017年5月份的最新數據計算,樓價指數合共累升近一倍(99.22%)。

「沙士」觸底反彈 大升浪造就富戶
相繼經歷2000年科網股泡沫爆破、2001年美國「911」恐襲,以至2003年「沙士」疫情後,本港樓價在2003年7月觸底,並成了不少人的入市良機,亦造就了今天不少在當年投資物業而致富的人,至今累積的財富已是幾何級上升。當年至今因物業而來的財富累積,亦為今天的高樓價帶來支持作用。若按照2003年7月「沙士」最低位的樓價指數計算,截至最新公布的2017年5月份差估署樓價指數累升了4.7倍;是繼回歸前1984年至1997年近14年共9.05倍升幅後,史上第二次最大升幅的時期;恰巧的是,兩者周期同為約14年,惟是次升幅仍不及上次的9.05倍。以史鑑今,反映未來樓價再升亦非沒可有能之事,如基本因素維持良好,樓價可以是高處未算高,因今天各項影響樓市的因素與97年時已不可同日而語,不能以當年的情況作為今日的指標。

市場關注新班子新樓策 冀現新契機
過去近10年來,樓市持續處於超低息環境,加上供不應求的狀況未見明顯改善,造就多年來樓價一直長升長有。前任特首梁振英之前常以辣招的手段遏抑樓市,試圖以減慢需求的方式,去換取增加供應的時間,可惜事與願違,效果未見顯著。猶幸的是加快推地、增加供應的工作漸見成果,將有利接班的新任特首林鄭月娥繼續推展工作。市場期盼新政府上場後,在樓市政策上會陸續展現新思維,進一步改善及理順樓市;預期下半年樓價升勢將較上半年有所放緩,料在反覆之中續創新高,整體樓價於下半年冀再有約5%的升幅。


利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

 

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