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洪聖奇
洪聖奇先生為易居(中國)企業集團研究中心研究總監。易居(中國)企業集團是目前中國最大的房地產信息綜合服務商,擁有中國最大的房地產信息數據庫,為超過5000家房地產企業提供最專業的信息綜合服務。研究中心十年以來一直致力於對房地產行業及企業課題的深入探索,並連續六年發布中國房地產企業銷售TOP50排行榜,引發業界熱烈反響。
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萬科中期業績穩中求進、積極拓展多元業務
17年9月6日

萬科上半年業績表現優異,累計實現銷售金額2771.8億元,同比增長45.8%。從銷售結構來看,上海區域在萬科2017年上半年銷售金額貢獻最大達30.1%。從銷售增速來看,北京區域和中西部區域的銷售增速非常明顯,同比分別增長89.7%和59.4%。值得註意的是,2017年上半年萬科在深圳、北京、杭州、上海、天津、武漢、成都、寧波等8個城市的單城市銷售均超過100億元。

拿地方面,萬科積極拓展合作及收並購的渠道獲取土地儲備。按建築面積計算,上半年新增土地中64.7%的項目是以合作方式獲得。同時萬科保持深耕核心一二線城市、聚焦核心城市圈的發展戰略,上半年91.9%的新增投資金額為一二線城市。同時,在國務院十三五發展規劃對新型城鎮化發展的支持下,萬科認為“軌道+物業”模式已經成為了一個非常難得的發展機遇。隨著深鐵成為萬科的基石股東,萬科希望通過與深鐵及其他城市的軌道交通運營商合作,在深圳及其他城市拓展“軌道+物業”的戰略布局。截止上半年萬科在建及規劃中土地儲備面積1.16億平方米,其中權益土儲7718萬方,滿足3年左右開發的需求。同時萬科還積極參與舊改,潛在的舊改項目預計可以提供300萬方的建築面積。

財務方面,萬科毛利率提升,且凈負債率保持低位。2017年上半年,萬科歸屬於上市公司的凈利潤達到73億元,同比增長36.5%。由於上半年結算的項目中大部分是毛利率比較高的項目,上半年毛利率和凈利率分別增長7.3和4.9個百分點到26.2%和14.9%。截止上半年,萬科在手現金1076億元,遠高於一年內到期的長期負債和短期負債的總和。自2014年以來萬科持有的貨幣資金一直都保持在一年內到期負債的一倍以上,2017年上半年現金短債比為2.15。截止2017上半年,萬科凈負債率為19.61%,比2016全年25.9%相比降低了6.3個百分點,繼續保持行業較低水平。但在目前的市場環境下,較低的凈負債率並不利於企業規模的擴張,未來萬科在土地投資方面還有加杠桿的空間。

萬科其他業務板塊都取得較大進展。物業管理方面,上半年管理面積和收入都有大幅的增長,合並報表後營業收入近30億元,同比增長69.9%。萬科物業除了住宅物業管理外還不斷提升商業寫字樓的物業管理,並得到了社會的認可,目前已經承接了華為的企業總部、京東的中國總部以及騰訊科技中心總部等。物流板塊主打高標準的現代化倉儲物流服務,上半年簽約獲得32個新的物流倉儲,總建面256萬平方米,同時簽約鎖定了總建面250萬方的35個項目,合計506萬方。目前9個已經在穩定運營的物流項目出租率達98%。商業開發運營方面,上半年萬科與其他合作方共同設立了兩支商業投資基金、用來收購萬科所持有的商業項目,以便未來更好促進商業項目的發展。長租公寓方面,萬科自2014年起就積極布局。目前泊寓已經覆蓋了21個一二線城市,累計達7萬套,開業6個月以上的長租公寓出租率可以達到87%的水平。滑雪度假業務方面,萬科目前自持加輸出管理的有3個滑雪場(吉林松花湖,吉林北大壺,北京石京龍),是目前管理面積最大的公司。養老板塊,萬科提供的服務,已經覆蓋了11個城市,包括籌建的項目已經有181個,其中開業的有116個。
 
從萬科上半年的總體表現來看,銷售規模和盈利指標都有一定的提升。另一方面,雖然萬科上半年獲取的廣信資產包包含了廣州核心城區的優質土地資源,但這些項目中還存在大量的潛在債權債務風險。在未來與本地發展商合作開發的過程中,萬科也需投入更多的資源和精力去解決資產包中遺留的歷史難題。

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