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洪聖奇
洪聖奇先生為易居(中國)企業集團研究中心研究總監。易居(中國)企業集團是目前中國最大的房地產信息綜合服務商,擁有中國最大的房地產信息數據庫,為超過5000家房地產企業提供最專業的信息綜合服務。研究中心十年以來一直致力於對房地產行業及企業課題的深入探索,並連續六年發布中國房地產企業銷售TOP50排行榜,引發業界熱烈反響。
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長租公寓發展現狀
17年9月13日

自2015年開始,在政府鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務的背景下,長租公寓市場加快了發展速度。2017年7月,國家部委印發住房租賃新政,要求在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場,並選取了12個城市開展住房租賃試點。各地區積極響應,目前已有20多個省市出臺了住房租賃實施細則。

從去年開始,萬科、龍湖、碧桂園、綠地、旭輝等一批標桿房企紛紛以不同形式涉足這種將房源標準化並提供統一服務的新模式。從切入模式和區位選擇方面來看,目前長租公寓的發展情況如何呢?

目前房企切入這一領域主要有兩種方式,一種是單獨成立長租公寓品牌,即自營長租公寓品牌;另一種是和專業的長租公寓運營公司合作。其中自營方式也是房企切入長租公寓領域的主要方式。

保利、綠城、陽光城、復星等屬於合作經營的方式,選擇和長租公寓運營公司進行合作,通常都是房企提供房源,運營公司提供運營、管理這些專業服務。而萬科、龍湖、金地、招商蛇口、旭輝、遠洋等屬於自營模式。例如,萬科在2015年就單獨成立了租賃公寓業務部發展長租公寓,隨後開始在幾個重點城市進行嘗試,落地了廣州萬科驛、廈門萬科驛、上海萬科驛、西安VV公寓、重慶萬科寓等10余個長租公寓項目。之後在2016年,萬科整合旗下各個分公司長租公寓項目,制作統一的管理平臺以統籌項目拓展、運營管理、價格審批及財務結算等事務,並統一為“泊寓”品牌。

2016年8月17日,龍湖地產已正式涉足長租公寓這個新的業態,推出長租公寓“冠寓”品牌。2017年,龍湖的長租公寓業務目標城市12個,力爭用三年時間,躋身中國長租公寓市場前列。

旭輝近年來積極實施“房地產+”戰略,將長租公寓作為多元化布局的方向之一,積極開展長租公寓的布局,旭輝領寓國際目前已有上海、蘇州、杭州、南京等地的20多個項目正在籌建中,今年準備入市2萬間房源,未來五年有希望達到20萬間規模。

房企對自營長租公寓城市布局方面,普遍傾向於集中布局熱點一二線城市。主要是由於重點一二城市城市經濟實力較強,就業情況較好,對人口吸附能力也較強,再加上這些城市房價居高不下,租憑人口較多,從而對租憑市場產生較大的需求量。像北上廣深,以及杭州、南京、武漢、蘇州等熱點二線城市,成為了房企布局長租公寓的必爭之地。

房企對長租公寓的布局比較符合企業整體的布局,例如萬科泊寓布局城市均是萬科進入的城市,泊寓劃分為北京區域、廣深區域、上海區域、成都區域四大區域,也與萬科集團層面劃分的四大區域(北京區域、廣深區域、上海區域、中西部區域)基本相符。此外,旭輝領寓和龍湖冠寓布局城市均是旭輝和龍湖已進入的城市。

從單個企業來看,三家企業中,萬科泊寓城市布局數量最多,目前已進入12個城市。而從區域布局來看,萬科泊寓區域布局也更加廣泛,對長三角、環渤海、珠三角、中西部區域均有布局,龍湖冠寓主要集中於長三角和中西部區域進行布局,旭輝領寓主要集中長三角、環渤海和中西部進行布局。

由於大多數房企長租公寓項目的運營模式是集中式的,區位選擇非常關鍵。目前集中式地產開發商自營類長租公寓項目的區位選址一般從以下兩個原則考慮著手。

首先是交通最優原則。自營類房企一般選址在地鐵站(大型公交站)步行距離1千米用時15分鐘範圍內。長租公寓租客群體以26-35歲間的80或90後為主,其占比達58%。這部分租客對交通便利性的訴求最為強烈,因此集中式長租公寓將其選址在地鐵或大型公交站步行15分鐘範圍內為宜。以萬科泊寓、龍湖冠寓以及旭輝領寓三家自營類房企為例,項目選址一般在距離地鐵站或者大型公交車站900米以內的範圍內,滿足了租客對於交通便利的需求。

其次,優質客戶群集中原則。房企考慮長租公寓項目選址時,不僅交通便利的的區位是房企的青睞之地,技術(科創)園區周邊區域也是房企項目選址的重點選擇區域。園區除了租客群體集中、政策扶持等先天優勢以外,這裏的白領還具備薪資優越、追求生活品質等後天條件,因此大多數房企將其選址在大型園區附近也是非常可行的。以萬科泊寓、龍湖冠寓以及旭輝領寓三家自營類房企為例,在一線城市以及經濟發展較好的二線城市的長租公寓項目選擇上來看,大都數的項目都會考慮在其方圓2千米的有大型科技園的區域選址落地。

未來,在政策市場同時推動下,長租公寓將有望實現爆發式增長。但是由於租金增長難以持續,未來長租公寓市場仍將面臨一定調整。

免責聲明:上述觀點只代表作者本人或作者公司意見,與華富財經的立場無關
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