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洪聖奇
洪聖奇先生為易居(中國)企業集團研究中心研究總監。易居(中國)企業集團是目前中國最大的房地產信息綜合服務商,擁有中國最大的房地產信息數據庫,為超過5000家房地產企業提供最專業的信息綜合服務。研究中心十年以來一直致力於對房地產行業及企業課題的深入探索,並連續六年發布中國房地產企業銷售TOP50排行榜,引發業界熱烈反響。
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土拍多項指標下滑顯著,規模周期性回升難掩秋寒
17年11月15日

2017年10月,土地市場成交規模環比大幅上漲,主因三線城市成交占比有所回升,南通、佛山、太倉等市縣均有多幅土地出讓。雖然“不限價”的三線城市地塊出讓占比增多,但溢價率指標卻不增反降,土地市場的涼意進一步向更多城市蔓延,同時“十九大”會議再度強調“房住不炒”定位,在中短期內政策暫時仍將表現為收緊,樓市、土地市場難以再度升溫。

10月,全國336城經營性用地成交規模有所回升,成交地塊幅數2585幅,環比分別大幅回升82%和117%,同比也分別有20%和7%的漲幅,相比9月樓市整體成交慘淡的情況,10月份成交大幅度回升並超越年內平均水平,國慶假期影響並不顯著。一線城市中,租賃用房和舊城改造項目地塊占比持續擡升,保障性住房用地為主要供地方向,上海本月出讓的全部涉宅地塊均為安置房和租賃房地塊,且此類地塊出讓樓板價都較低,有助於未來提供低價的保障性住房,同時重慶、鄭州等幾個原本每月供應量都較大的二線城市本月供應環比明顯下降,二線城市整體成交規模也有所回落。從成交均價來看,各能級均價環比均表現為下跌,市場降溫範圍擴張至全國。

7月份以來,全國土地市場溢價率開始進入持續下行階段,10月份溢價率再度明顯下跌,環比減少7.9個百分點,10月份平均溢價率僅為24.7%,跌至一年以來的最低位。一線城市本月平均溢價率回升至16.1%,主要由於北京幾宗綜合性用地仍然受到較為激烈的競爭,拉動成交溢價率上漲,上海、廣州、深圳地塊出讓溢價率均較低,主要為零溢價出讓;二線城市本月平均溢價率僅為19.3%,為一年來最低位,鄭州、昆明、石家莊等地有大量零溢價地塊出讓,二線城市郊縣土地出讓放量,但開發商參拍意願不強,導致零溢價地塊增加,同時杭州本月也出讓較多外環高速以外地塊,但部分地塊成交溢價高達70%;三四線城市方面,本月平均溢價率降至31.3%,同樣為一年以來較低位,三四線城市由於土地出讓底價一般較低,容易產生高溢價地塊,熱點城市如常州、東莞、佛山等地本月高溢價出讓地塊較少,市場理性程度回歸顯著。

從重點地塊價格環比齊跌來看,主要由於土拍限價政策發揮作用。重點地塊多為城市核心區域地塊,未來前景優異,仍然是各大品牌開發商補倉或進駐的第一訴求,重點地塊供不應求的基本情況沒有改變,但在政策作用下,開發商觀望情緒漸濃,同樣也對競拍的積極性產生一定影響。

10月,在大部分試點城市出臺租賃住房用地政策之後,相關地方政策發布頻次有所放緩,審查類文件發布頻次有所提升。召開“十九大”會議後,中央再度重申“房住不炒”原則,土地市場溫度也有所下降。10月16日,國務院發布通知文件,宣布將開展第三次全國土地調查;10月23日,發改委發布《公平競爭審查制度實施細則(暫行)》,意在細化審查地方低價供地;10月26日,海南省暫停辦理土地二級市場轉讓,打擊炒地行為。

隨著年關的臨近,三四線城市再度成為土地市場主力,從成交價格、溢價率、城市重點成交地塊等方面來看,土地市場降溫跡象漸顯;一二線城市目前大力發展培育租賃市場,為保證城市人口“住有所居”,第四季度土地市場預計價格持續低位運行,但鑒於一二線城市距離供地目標仍有較大缺口,再加之季節性因素推動,年末往往會迎來三四線城市的土地集中成交,歲末成交規模回升還是大概率事件。

免責聲明:上述觀點只代表作者本人或作者公司意見,與華富財經的立場無關
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