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洪聖奇
洪聖奇先生為易居(中國)企業集團研究中心研究總監。易居(中國)企業集團是目前中國最大的房地產信息綜合服務商,擁有中國最大的房地產信息數據庫,為超過5000家房地產企業提供最專業的信息綜合服務。研究中心十年以來一直致力於對房地產行業及企業課題的深入探索,並連續六年發布中國房地產企業銷售TOP50排行榜,引發業界熱烈反響。
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輕資產模式在開發環節的運用
18年2月9日

伴隨著國內整體經濟的轉型、限購限貸政策的進一步收緊,房地產行業市場環境更為復雜。為了謀取更廣闊的發展空間,房企輕資產模式的試水絡繹不絕。輕資產模式將企業盈利能力作為側重點,著力解決因企業擴張產生的資金問題,進行品牌輸出的同時,迅速擴大經營規模、獲取品牌溢價。事實上,各類企業都在積極發揮自身特色,在輕資產領域進行多樣性嘗試。本文將從輕資產細分模式出發,解析開發環節運作模式下的房企是如何進行輕資產運營的, 該模式又將呈現怎樣的發展趨勢。

對於房地產企業而言,土地及項目開發環節中的融資、資金來源至關重要。近年來,眾多房企紛紛設立產業基金、與金融機構合作成立基金,力求規模擴張,以便在市場競爭中處於有利位置。該模式的核心是房企主導,尋找市場上有價值的項目進行並購與開發,對開發滯後的項目及公司進行盤活,再利用房企的品牌和營銷優勢,推動項目的開發和銷售。值得註意的是,金融機構承擔資金籌措責任,並從中抽取一定的收益。也就是說,該模式為房企資金提供重要來源。而這類模式的期限較長,一般在3-5年左右,屬於中長期投資。

自2012年中國信達旗下三家公司開啟並購基金以來,多家房企動作頻頻。事實上,設立基金、基金合作作為可以整合多方優秀資源的開發模式,為企業提供充足資金的同時,進一步降低房企的融資成本,或將成為企業快速擴張的融資利劍。

萬達基於互聯網金融的房地產信托基金是一個開發運作模式的典型案例。2015年,萬達開始實施輕資產戰略,即投資建設萬達廣場,全部資金由外來資本出,萬達負責選址、設計、建造、招商和管理,使用萬達廣場品牌和萬達全球獨創的商業信息化管理“慧雲”系統,所產生的收益,萬達與投資方按一定比例分成。因此,萬達商業地產的輕資產化運用新建項目與投資機構合作,即以運營商為核心,投資機構作為財務投資人的類資管模式。

其中,以“穩賺一號”為代表的、基於互聯網金融的準房地產基金的發行,在實現項目眾籌的同時,為企業帶來可觀收益。2015年1月,萬達對外宣布已經與光大安石、嘉實資本管理、四川信托及快錢支付四家公司分別簽署了有關設立合作投資消費平臺的框架協議,4家投資機構擬出資240億元,設立有限合夥基金,用於投資20座萬達廣場,其中萬達商業只負責建設和管理。“穩賺1號”以萬達廣場為基礎,募集資金將以有限合夥的方式匯集,類似建立一個契約基金,在基礎資產全部投入營運前先由眾籌發起、人以資產管理方式進行資金運作;在投向各地萬達廣場建設後,投資人則獲得這些廣場的收益權,享受商鋪租金和物業增值雙重回報。與此同時,依托快錢公司的互聯網金融業務平臺,該項目還具備互聯網屬性,起始投資金額僅為1000元,拉低了傳統商業地產的投資門檻,使普通投資者都可以通過眾籌的方式與萬達分享投資收益。值得註意的是,“穩賺1號”3天內募集金額達50億元,且預期合計年化收益率為最低12%。

龍湖與海外基金合作的模式是另一種輕資產開發模式案例。早前,龍湖於內部設立了金融資產中心,擇優與基金合作、共同投資項目。2014年,龍湖地產聯合加拿大養老基金投資公司共同成立合資公司,加拿大養老基金投資公司承諾投資約2.34億加元(約人民幣12.5億元),用於發展蘇州時代天街項目。而該項目總建築面積達73.5萬平方米,將結合住宅、寫字樓、購物中心和酒店等業態,打造成為蘇州頂級的一站式商業綜合體,對於龍湖而言意義重大。緊跟項目步伐, 2016年10月,加拿大養老基金又與龍湖成立第二個合資公司,以投資重慶龍湖西城天街購物廣場項目。根據合作協議,加拿大養老基金投資公司承諾將投資約1.93 億加元(約1.47億美元)收購該項目49%的股權。

從合作路徑來看,龍湖通過與加拿大基金的合作模式在豐富海內外開發渠道的同時,實現優勢互補、資源對接。在同股同權原則下,由龍湖負責項目的日常運作及經營、加拿大基金提供基本資金運作,通過發揮龍湖和基金投資公司各自的優勢和資源,對拓寬融資渠道具有創新意義。

雖然,作為房企開發環節運作模式的基金設立與合作,對輕資產的影響潛移默化,但在目前國內金融支持工具不足、投資機構規模普遍偏小、難以支持大體量商業地產項目或者大型地產企業實現輕資產化的情況下,合作開發或者與專業投資管理機構的合作方式至關重要。傳統信貸渠道的收緊,導致債券投資風險驟增。相比之下,內房企及房地產基金轉向股權投資成為大勢所趨。

與傳統的債券投資與明股實債不同,股權投資註重被投資企業的發展前景與資本增值,且參與企業經營管理以及重大決策。相比以往開發商通過自有資金加杠桿來融資,現房企在通過基金投資平臺更多募集社會資金的同時,將以股權投資形式參與到房地產開發的全過程,從而使得資金來源更為多元,參與度更深。事實上,良好的資產管理能力將為房地產市場註入長期發展資金,而股權投資作為投資性戰略,其回報率在12%-14%,明顯高於債券投資的7%-8%。因此,股權投資將成為房地產並購基金的未來發展趨勢。

免責聲明:上述觀點只代表作者本人或作者公司意見,與華富財經的立場無關
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