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洪聖奇
洪聖奇先生為易居(中國)企業集團研究中心研究總監。易居(中國)企業集團是目前中國最大的房地產信息綜合服務商,擁有中國最大的房地產信息數據庫,為超過5000家房地產企業提供最專業的信息綜合服務。研究中心十年以來一直致力於對房地產行業及企業課題的深入探索,並連續六年發布中國房地產企業銷售TOP50排行榜,引發業界熱烈反響。
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銀監會強調信貸收緊對房地產供需兩側的影響分析
18年2月14日

中央財經領導小組辦公室主任劉鶴於近期在達沃斯論壇發表演講,面向全球聽眾介紹中國的經濟政策。其中提及了“一個總要求”(中國經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段)、“一條主線”(以推進供給側結構性改革為主線)和“三大攻堅戰”(防範化解重大風險、精準脫貧、汙染防治)。在防範化解重大風險中強調,中國將爭取在未來3年左右的時間,使宏觀杠桿率得到有效控制。

無獨有偶,1月25~26日,中國銀監會舉行的2018年全國銀行業監督管理工作會議中也提出,今年將繼續防控金融風險,將在降低企業負債率,嚴格控制高負債企業融資的同時,控制居民杠桿率的過快增長,繼續遏制房地產泡沫化。事實上,2017年樓市調控層層升級,信貸收緊、去杠桿化、去泡沫化被頻頻提及,究竟目前的成效如何?未來金融監管的增強又會對供給側和需求側產生怎樣的影響呢?

就目前央行公布的數據來看,2017年12月末,M1、M2同比增速持續下行,M2再次刷新歷史低值,同比增速僅為8.2%,分別比上月末和上年同期低0.9個和3.1個百分點。這主要源於央行加強了金融監管,實施穩健中性的貨幣政策已經初具成效,貨幣的總供給量得以控制。

而從人民幣貸款來看,2017年住戶部門貸款增加7.13萬億元,較2016年增長了12%。雖然總量增長顯著,但信貸結構進一步優化,以房貸為主的中長期貸款增加了5.3萬億元,較2016年回落了7%。值得註意的是,居民短期貸款增長顯著,由2016年的0.65 萬億元增長至1.83萬億元,究其原因,仍有部分居民以消費貸款的名義購房,這部分資金也存在變相流入房地產的可能。

從需求側看,投機性需求被抑制,未來差別化信貸保障低收入者居住需求。

從此次銀監會工作會議中強調的抑制居民杠桿率,遏制房地產泡沫化,我們不難看出2018年信貸政策持續趨嚴已成為大概率事件,對於購房者的影響大體分為以下三個方面:一是抑制了部分投機性需求,尤其是部分高額舉債炒房族,通過上調二套住宅首付比例、貸款利率等方式提升購房成本,也使得其“套利”的可能性變得微乎其微。二是各類違規貸款的行為將得到有效控制。針對部分居民以消費貸購房的行為,各類銀行已經加強了對信用卡和消費貸款的發放審核,後期“虛增”的短期貸款將被擠出,房地產“去杠桿”效果有望進一步顯現。三是也容易“誤傷”剛性需求和改善性需求,特別是一些需要依靠公積金貸款的低收入群體,增加信貸利率無疑會加重其還款壓力,從而使得其基本的購房需求難以得到解決。

因而政府也需采取差別化的信貸政策,一方面“因城施政”,對於部分房價上漲較快的熱點城市,整體控制貸款總量,適當收緊貸款條件;而部分庫存較高的三四線,在風險可控的前提下,適當放寬貸款利率、貸款條件、貸款首付等方面的限制,加速去化。另一方面,單個城市的調控也應“張弛有度”,在打擊投機性需求的同時,應兼顧剛需和改善類客群的購房需求,加強中小套型的供應,亦或是大力發展租賃市場,來滿足低收入群體基礎的住房需求。

而在供給側,本次會議中提及的降低企業負債率,嚴格控制高負債企業融資等措施的影響無疑也是巨大的。房企的資金層面趨緊,一方面拿地投資將保持謹慎,2017年年末全國土地購置增速為15.8%,較1-11月回落了0.5個百分點,已有放緩趨勢;預計2018年的土拍市場很可能會持續降溫,範圍會由二線逐步向三四線傳導,從而使得整體市場熱度不斷下降。

另一方面,資金鏈條的緊張將倒逼企業開拓多元化的融資渠道,對於部分處於高速擴張期的中小房企而言,考驗無疑是艱巨的,若無法在短期內實現規模擴張、加速資金回籠,很有可能面臨融資成本趨高、資金鏈斷裂的風險;而對品牌房企而言,“大而不倒”,總體抗風險能力較強,尤其是一些“財大氣粗”的龍頭房企和國有企業,有望借此契機,將競爭優勢進一步擴大。

總體而言,信貸政策收緊的核心便是“去杠桿化”和“去泡沫化”,是對十九大“房住不炒”理念的貫徹和落實,對房地產供給側和需求側的影響都是較為顯著的,供給側,土拍市場降溫已成為大概率事件,房企的規模增速也將持續放緩;需求側,投機性需求將被抑制,而在差別化的信貸政策和大力發展租賃市場的背景下,居民基本的居住需求將得到滿足。毋庸置疑,短期的“陣痛”在所難免,但在此輪政策“發酵”後,房地產市場也有望實現平穩健康的良性發展。

免責聲明:上述觀點只代表作者本人或作者公司意見,與華富財經的立場無關
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