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洪聖奇
洪聖奇先生為易居(中國)企業集團研究中心研究總監。易居(中國)企業集團是目前中國最大的房地產信息綜合服務商,擁有中國最大的房地產信息數據庫,為超過5000家房地產企業提供最專業的信息綜合服務。研究中心十年以來一直致力於對房地產行業及企業課題的深入探索,並連續六年發布中國房地產企業銷售TOP50排行榜,引發業界熱烈反響。
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2018年一季度房地產行業新特征之政策思考
18年4月13日

一季度,房地產政策層面可謂是熱鬧紛呈,“兩會”政府工作報告引發市場熱議,明確提出堅持“房住不炒”,支持居民自住購房需求,培育住房租賃市場,推進房地產稅立法,加強金融風險控制等多個方面。就各城市而言,一方面,“四限”城市再擴容,昆明、長春、阜南等二、三線城市加入調控行列;另一方面,西安、南京等市加碼人才落戶新政,北京、上海也加入人才爭奪戰,蘭州部分區域率先取消限購。我們應當如何看待2018年的政策新動向?本文將一一解析近期政策對於2018房地產市場的可能影響。

“兩會”政府工作報告中關於房地產方面的政策目標集中體現在以下5點:其一,堅持房住不炒的定位,支持居民自住購房需求。不過,“支持”不是“培育”,更不是“發展”,對於地方政府的支持力度不應奢望過多。其二,培育住房租賃市場,加快建立租購並舉的住房制度。目前,住房租賃市場尚處起步階段,痛點在於租賃用地大都定向出讓給地方國企,市場化企業參與程度有限,租賃企業融資渠道明顯受限等。未來,大中城市將有望加快培育發展住房租賃市場,並在供地層面予以積極支持,租賃用地出讓規模有望持續增多。而在資金層面,中央以及地方政府也將積極創新公司債券、REITs等金融工具,進一步拓寬租賃企業的融資渠道,以便建立租購並舉的二元結構。其三,繼續推進保障房建設,解決低收入群體住房需求。一方面,加大公租房保障力度,盡早實現2018年再進城落戶1300萬人的長遠目標;另一方面,啟動新的3年棚改攻堅計劃,未來3年棚改計劃開工1500萬套,相較於之前3年棚改開工量1800萬套,棚改市場規模明顯回落已是不爭的事實,三四線城市未來的棚改紅利也將隨之減少。其四,深化財稅體制改革,穩妥推進房地產稅立法。2018年將是房地產稅改革的關鍵期,距離全面落地仍需歷經更長的時間周期,其對房地產市場影響還要看具體的實施細則。我們傾向性認為初始征收房地產稅或將適用低稅率,並設置減免、抵稅等多種優惠政策。其五,加強金融機構風險內控,守住不發生系統性風險的底線。

除了“兩會”的工作報告之外,一季度央行召開的工作會議同樣將對於房地產市場的資金面產生深刻的影響。因銀行信貸額度緊張,資金層面出現了以下3點新動向:其一,銀行表外業務向表內轉移,對於房地產市場而言,“首付貸”、“消費貸”等成為重點監管對象,以防違規信貸資金流入房地產市場。受此影響,2月住戶部門新增短期貸款凈贖回459億元,這在近一年內尚屬首次。其二,放貸時間明顯拉長。多數銀行放貸周期長達3個月,更有民生銀行、興業銀行等多家商業銀行局部叫停部分省市二套房信貸業務,僅限於合作樓盤才能放貸。其三,房貸利率均有不同程度的上浮。但房地產市場仍是銀行巨額信貸資金的重要出口,居民高杠桿購房的局面並未實質性扭轉。

從地方政府的房地產政策來看, 2018年一季度,人才爭奪戰再掀高潮。西安、南京等市相繼出臺人才新政升級版。譬如,西安進一步簡化落戶程序,推出全國在校大學生僅憑學生證和身份證可在線落戶大西安的新舉措,3天合計吸引1.56萬人落戶西安。南京則進一步放寬人才落戶門檻,40歲以下本科畢業生可直接落戶,並給予面試補貼,凡外地高校應屆畢業生來南京參加面試,政府將發放一次性補貼1000元,以期吸引更多高校畢業生來寧就業生活。北京、上海等一線城市也加入人才爭奪戰,著力引進高端人才。以北京為例,將建立優秀人才引進的“綠色通道”,對“千人計劃”、“萬人計劃”等國家高層次人才群體加速辦理引進手續。表面上看,落戶人才隨即可以取得購房資格,在一定程度上松綁限購政策。相較於一線城市,二線城市戶籍所賦予的隱形福利有限。對於高校畢業生而言,剛踏入社會工作、生活尚不穩定,前期大都選擇租房居住,購房往往需要3-5年的過渡期。因此,諸如西安、南京等升級人才新政的二線城市房地產市場依舊保持平穩運行態勢,成交量並未顯著提升,人才新政對於房地產市場利好程度著實有限。

2018年四限政策持續升級。隨著房地產市場持續升溫,原先的風險城市也加入調控行列。典型如大連,在蟄伏多年之後,近兩年房地產市場企穩復蘇,2017年商品住宅成交量升至772萬平方米,創近年來新高,房價同比上漲11%,市場熱度可見一斑。在這種情況下,大連出臺限購、限售新政也屬意料之中。

展望未來,“房住不炒”已成市場共識,未來所有調控政策都將圍繞“房住不炒”展開。2018年加入限購、限貸、限價、限售的城市會越來越多,有望貫穿更長的時間周期。資金層面中性偏緊,金融去杠桿、防風險的過程不可逆,或多或少會拖累未來成交量價表現。2018年註定難以重演2017年高熱行情,全國成交量高位回落已是大概率事件。而住房租賃市場已進入發展快車道,12個租賃試點城市名單將持續擴容,租賃用地出讓規模有望持續增多,進一步豐富租賃企業融資渠道,降低融資成本,以支持租賃企業做大、做強。長期來看,租賃市場將與銷售市場形成分庭抗禮之勢。

免責聲明:上述觀點只代表作者本人或作者公司意見,與華富財經的立場無關
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