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洪聖奇
洪聖奇先生為易居(中國)企業集團研究中心研究總監。易居(中國)企業集團是目前中國最大的房地產信息綜合服務商,擁有中國最大的房地產信息數據庫,為超過5000家房地產企業提供最專業的信息綜合服務。研究中心十年以來一直致力於對房地產行業及企業課題的深入探索,並連續六年發布中國房地產企業銷售TOP50排行榜,引發業界熱烈反響。
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杭州灣:房地產政策區域差異顯著,杭州、寧波領先周邊城市
18年9月7日

2017年以來三四線城市成交量的快速增長,為房地產市場帶來了更多的發展機遇,但是面對調控政策快速鋪開下沈,投資者越來越擔心市場中是否已經出現「虛熱」現象。尤其是本地增量購房需求不足的三四線城市,其面臨的波動性風險越來越為業內所擔心。以杭州灣為例,我們對各地的醫療、商業、餐飲、就業等信息進行了蒐集和柵格化處理,更加全面地評判杭州灣各地區的發展潛力差異,得出如下結論:1)房地產政策區域差異顯著,2)杭州、寧波在生活配套、工作機會方面領先周邊城市,3)未來房地產市場嘉興縣市風險密集,杭州、寧波前景更優。

從房地產視角來看,受因城施策政策導向,各地冷暖差異顯著。目前主要形成以調控市區、近滬區域為主的政策格局。杭州、寧波作為杭州灣兩大最為重點的城市,其調控力度最強、調控方向也更為全面:杭州在普遍執行的限購、限貸以外還增加了搖號購房、暫停市區買房落戶等限制,對投資性購房進一步「堵漏」;寧波則在主城區、奉化區和杭州灣新區的範圍內執行「新購住房2年限售」,斷絕了投資購房者短期內將住宅轉手獲利的可能性。此外嘉興、紹興和舟山相比,嘉興的限購力度更強,主要由於嘉興在區位上處於上海和杭州之間,一方面作為價格窪地,吸引了較多投資客的目光,另一方面上海、杭州外溢的剛需客戶也導致購房需求迅速上漲。紹興僅有2年限售政策調控,而舟山作為以旅遊業為主打的城市,目前尚未出台任何調控政策。

從生活配套視角來看,杭州、寧波市區最為成熟,「千島之城」舟山高度密集。以餐飲消費為例,省會杭州優勢顯著。餐廳分布方面,省會杭州首屈一指,餐廳數量超過2000家的柵格達到了6個。寧波排在其次,值得關注的是寧波市北侖區出現了餐飲「副中心」,發達的臨港經濟為北侖區帶來了更多的外來就業群體,餐飲消費需求也隨之增長。人均消費方面,可見人均消費水平高於80元的柵格大多位於景區附近,如舟山的朱家尖、五龍鄉,寧波的象山石浦,以及杭州桐廬、嘉興烏鎮等;即便是在省會杭州的市區,餐飲消費較高的柵格也主要實在雲棲寺、西溪濕地等景區附近,商業區僅錢江新城等部分地區人均餐飲消費可以接近100元。更值得關注的還是人口聚集區的餐飲消費水平。杭州灣僅有不到40%的柵格人均餐飲消費高於30元,除景區附近以外,大多數聚集在杭州、寧波、嘉興、紹興等地級市的市區。

從工作機會視角來看,杭州濱江、寧波海曙就業機會最多。崗位需求較多的地方多集中在在每個市的市中心區域,如杭州傳統主城區、寧波鄞州區、嘉興秀洲區及紹興的越城區,並以市中心為核心向外成遞減的趨勢。崗位需求最密集的區域位於杭州市濱江區,在該區域內有1萬3千多個工作崗位在招。區域內有阿里巴巴濱江園區、德信軟件園等多個高科技園區,因此崗位需求較為密集。位於錢塘江畔的濱江區,是第一批成立的國家級高新技術產業區,為濱江區的房地產市場提供了發展動力,使得濱江區沿江區域板塊成為杭州市房地產市場最熱門的板塊之一。另一工作機會超過1萬個的柵格區域位於寧波市海曙區的中心區域,商業辦公發達,因此提供的就業崗位也相對較多。在縣市方面,寧波慈溪的在招崗位相對較為密集,所屬區域內在招崗位最高達600個以上。

總體來看,嘉興縣市風險密集,杭州、寧波前景更優。在近一輪市場行情中,得益於上海、杭州購房需求的溢出性利好,嘉興市高鐵沿線房價快速上漲,投資熱度也快速上升。但是在地價水平高企、而房價滯漲的情況下,目前的盈利性風險已經開始出現。典型如嘉善高鐵站以東、臨近上海金山的惠民鎮、姚莊鎮目前房價地價差均不足3000元/平方米,房價地價比也均低於1.5倍,項目投資的盈利空間極為有限。而房價地價差較大的柵格方面,則主要分布在杭州和寧波,其關鍵原因還是杭州和寧波的房價水平相對較高,住宅產品的中高端需求也已經打開,為企業留下了更多的盈利空間,也為項目收購留下了更多可能。反觀紹興、嘉興、舟山,房價地價差鮮有超過1萬元/平方米的柵格,打造建安成本更高的高品質項目更需謹慎。

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