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洪聖奇
洪聖奇先生為易居(中國)企業集團研究中心研究總監。易居(中國)企業集團是目前中國最大的房地產信息綜合服務商,擁有中國最大的房地產信息數據庫,為超過5000家房地產企業提供最專業的信息綜合服務。研究中心十年以來一直致力於對房地產行業及企業課題的深入探索,並連續六年發布中國房地產企業銷售TOP50排行榜,引發業界熱烈反響。
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結構性高庫存長期存在,銷售需因時、因需而變
18年9月14日

受制於調控政策持續高壓,部分城市房地產市場成交持續低迷,消化週期明顯拉長,高庫存風險似有重啓可能。不難發現這類城市庫存結構並非千篇一律,多數城市屬結構性庫存風險。從庫存的結構性來看,我們認為1)遠郊區、2)70平米以下、3)一房及別墅產品面臨較大的去庫存壓力。面對以上結構性高庫存,地產商投資需要1)優選熱點區域,規避全面性庫存城市,2)加大三房、四房比重,著重開發,90-140平方米的戶型,3)高週轉產品首選高層、小高層。

從全國城市整體情況來看,13城消化週期超12個月,熱點城市再現庫存隱憂。截止2018年6月, 13個城市消化週期超12個月,除大連、瀋陽、長春這類風險城市之外,不乏北京、深圳、廈門等核心一、二線城市,高庫存風險有重啓可能。當下高庫存風險有以下幾方面因素:其一,調控政策持續高壓,房地產市場降溫特徵明顯,成交量持續低位運行,消化週期自然顯著回升。其二,部分城市人口長期淨流出,本地居民購房需求畢竟有限,市場缺乏進一步向上動力。其三,受限價、限簽等調控政策影響,部分城市成交數據難免「失真」,難以反映當下市場實際情況。典型如中山,網簽明顯受限,市場存在著大量的已銷售未備案項目。

從區域結構來看,低價遠郊區存在較大庫存壓力。以廣州為例,庫存主要集中在遠郊區域,番禺區、花都區、南沙區和增城區商品住宅庫存面積均超100萬平方米,花都區更以172萬平方米居首。並且,遠郊區域去庫存進程難言樂觀,典型如花都區,2018年上半年房地產市場持續低迷,月均成交量約5萬平方米,去化週期升至28個月高位,高庫存風險仍需警惕。而從項目來看,花都區待售庫存以大盤產品居多,萬達城、祈福萬景峰和祈福水岸花園這類大盤,單盤體量均超50萬平方米,待售面積都在10萬平方米以上,排名位列全市待售面積前五位。說明大盤產品去化率整體偏低,才是花都區高庫存風險的根源所在。

從面積段結構來看,70㎡以下和200㎡以上庫存壓力顯著。以合肥、煙台為例,庫存壓力主要集中在70平方米以下小戶型產品,消化週期均超18個月警戒線。鑒於70平方米以下小戶型以一房產品居多,屬單身家庭階段性過渡產品,最大優勢在於總價偏低,在一定程度上可以降低投資門檻。但最大痛點則在於稅費等交易成本過高,升值空間有限。而從項目來看,合肥70平方米以下戶型待售庫存多數還是商住兩用性質的酒店式公寓產品,且不乏恆大中央廣場、瑤海萬達廣場、綠地中心這些品牌開發商項目。並且,這類產品體量甚於龐大,多個項目建面超50萬平方米,更有京商商貿城、恆大中央廣場這類100萬平方米超級大盤,去化週期注定十分漫長。

從戶型分布來看,一房、別墅產品普遍存在一定的庫存壓力。以蘇州、東莞為例,別墅產品消化週期大都在20個月以上。尤其是獨棟別墅,消化週期顯著高於其他檔次別墅產品,主要原因在於套均總價偏高,市場需求極其有限,成交不暢也屬正常現象。而從項目來看,蘇州別墅待售庫存集中分布在吳江區、吳中區、相城區這類外圍區域,地理位置偏遠、周邊生活配套不成熟成為這類產品去化表現不佳的重要因素。其中,吳江區碧桂園十里江南以庫存面積17.4萬平方米居首,該項目緊鄰上海淀山湖,產品主打90-150平方米經濟型別墅,置業客群主要來自於上海以及蘇州主城區外溢客群。

綜上所述,結構性庫存格局長期存在,因時、因需而變才是適銷產品的關鍵。第一,結構性庫存城市投資優選區域,規避全面性庫存城市。熱點區域成交相較活躍,庫存風險基本可控。典型如無錫濱湖區,市場熱度慣性延續,成交量仍處高位。針對結構性庫存城市共性特徵,優選熱點區域,盈利能力更有保證。並且,盡量規避全面性庫存風險城市,典型如廈門,樓市、地市顯著降溫,短期內投資風險亟需引起重視。第二,適當增加三房、四房產品比重,90-140平方米更優。隨著二孩家庭持續增多,改善性需求持續釋放,成交佔比穩步提升。並且,「輕奢」理念日趨流行,三房、四房產品更為暢銷。就面積段而言,70平方米以下小戶型以及200平方米以上大戶型去化壓力普遍較大,90-140平方米戶型卻備受市場歡迎,成交量長期維持在較高水平。第三,高週轉產品首選高層、小高層,溢價產品首選洋房而非別墅。企業要在三四線城市突圍制勝,高週轉便是必備的「基本功」。三四線城市高層、小高層產品更受市場歡迎,這類產品總價偏低,也更易去化。洋房可以提高項目品質,更可以提升產品溢價,只要將總價控制在本地居民購買力承受範圍以內,成交去化便不成問題。相較而言,別墅產品溢價更高,但總價偏高,市場需求畢竟有限,銷售週期過於漫長,明顯有悖於高週轉開發策略。我們認為高週轉產品首選高層、小高層,溢價產品首選洋房而非別墅,且要控制總價。

免責聲明:上述觀點只代表作者本人或作者公司意見,與華富財經的立場無關
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