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洪聖奇
洪聖奇先生為易居(中國)企業集團研究中心研究總監。易居(中國)企業集團是目前中國最大的房地產信息綜合服務商,擁有中國最大的房地產信息數據庫,為超過5000家房地產企業提供最專業的信息綜合服務。研究中心十年以來一直致力於對房地產行業及企業課題的深入探索,並連續六年發布中國房地產企業銷售TOP50排行榜,引發業界熱烈反響。
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地市走涼,哪些地塊還在高溢價成交?
18年11月30日

下半年以來大量流拍地塊引起了市場的注意,也標誌著土地市場進入了轉涼階段,市場的其他指標也不容樂觀:溢價率持續下降、樓板價波動下行、原本下半年應該環比走高的成交建面也走勢平平,加之金融、證券類政策持續收緊,房企融資難度提升,現金流面臨一定的挑戰。本文認為:1)拿地溢價同環比走低,2)非熱點城市、沿海城市市場熱度較高,3)碧桂園、龍湖、萬科高溢價拿地最多。

1)市場總體情況:拿地溢價同環比走低,高溢價成交地塊持續減少
2018年下半年以來,土地市場的溢價率持續在超低位運行,環比以持續下降為主,8月份以後重點城市溢價率更是維持在10%以下,目前看來10月份4%的成交溢價率已經觸底,11月數據微漲但也僅有5%;同比來看,2018年土拍溢價率的下調更加顯著,1-11月份單月成交溢價率同比均有10個點以上的降幅,月度成交溢價率差距最大的月份為4-9月,降幅分別為24、26、19、25、22、23個百分點。整體來看,雖然2017年下半年溢價率也呈現下滑走勢,但土地市場的涼意在2018年顯然更加明顯,在當前市場環境下,高溢價拿地已經成為相對罕見的行為。從高溢價地塊(溢價率高於30%)的成交幅數來看,2018年高溢價成交地塊最多的月份是5月,共有125宗地塊成交溢價率超過30%,隨後每月成交的高溢價地塊幅數連連下滑,至數據截止日10月份僅有29宗高溢價成交地塊,11月共有27宗。

2)城市分布:合肥冷熱交加,佛山、桐鄉、海寧等沿海市場熱度較高
城市層面,成交溢價率最高的10個城市包含儋州、莆田、蘭州、合肥、余姚、北海等關注度相對較低的城市,主要是由於這些城市的掛牌底價較低導致。結合城市的流拍情況來看,部分城市雖然有較多的高溢價地塊,但其流拍幅數也不低,市場熱度分布不均:合肥高溢價成交地塊高達84宗,而流拍地塊也有26宗;洛陽共有18宗高溢價成交地塊,流拍幅數達到10幅。相對而言,部分城市既有較多的高溢價成交地塊,又幾乎沒有流拍現象發生,市場熱度相對穩定:如海寧高溢價成交了48宗地,而今年以來僅有2幅地塊流拍,柳州、桐鄉、佛山、海門的高溢價成交地塊幅數也遠多於流拍幅數。總體來看溢價率較高的城市以非熱點城市為主,其中不乏處於發達地區經濟帶的縣級城市,尤其東部沿海經濟圈中海寧、桐鄉、佛山、海門的市場熱度更加穩定,而內陸城市如合肥、洛陽即使有較多高溢價成交地塊,但也有較多流拍地塊產生,市場冷熱不均;此外像海南三亞、海口這樣旅遊業帶來購房需求的城市也有較高成交溢價。

3)具體房企:碧桂園、龍湖、萬科高溢價拿地最多
從企業方面來看,目前為止2018年高溢價成交的地塊有52%的地塊由品牌房企競得,一方面是由於知名房企在重點監測城市活躍度較高,另一方面也由於知名房企現金流能力較強、在土拍中的叫價能力更高。從具體房企來看,拿下最多高溢價成交地塊的企業是碧桂園、龍湖和萬科,分別成交21幅、21幅和20幅:碧桂園的高溢價地塊分布較為廣泛,包含合肥、南通、佛山、嘉興、平湖、青島、漳州等15個城市;龍湖取得的高溢價地塊則主要佈局在杭州、蘇州、福州、合肥、昆明等二線城市;萬科的高溢價地塊也相對集中,拿地的城市主要有西安、寧波、海寧和瀋陽等9個城市。
除這三個企業以外中海、新城、和昌、旭輝等企業2018年也拿下了較多高溢價地塊,縱觀城市佈局,鄭州、昆明分別以17宗、12宗的總量領先,其次合肥、寧波、西安、杭州、佛山、南通、青島等城市也有以上知名房企競得的高溢價地塊。
以上品牌房企高溢價拿地的城市主要都是人口總量、經濟實力較強的二線城市,如杭州、蘇州,此外還有作為區域唯一核心的合肥、昆明、西安等,此類城市未來的發展前景相對優越,房地產市場需求足以支撐發展;高溢價分布的三四線城市也是南通、佛山、嘉興這樣位於三大經濟圈內的優質三四線城市,且這些城市的經濟水平基本達到二線城市的平均水平,受到經濟圈一體化發展的戰略影響,這些城市與北上廣深的城際交通也變得非常便捷,深受一線城市紅利輻射。

4)總結
2018年下半年以來,土地市場整體溢價率持續走低,重點城市溢價率最低降至4%,高溢價地塊的成交幅數也多月連續下降,在這樣的市場環境下,可以看出高溢價地塊無非具備以下兩個最關鍵優勢:位於城市核心地段,屬於稀缺資源;樓板價處於城市價格窪地,與周邊在售房價形成巨大差距。雖然在一些城市土拍條件的限制下,溢價率也受到一定影響,但擁有這兩個優勢之一的地塊一定仍是開發商重點競爭的項目。
隨著年末來臨,土地市場將迎來週期性的「供地潮」,尤其是在今年地價趨穩、而穩房價形式依舊嚴峻的情況下,完成供地計劃的壓力更會進一步凸顯出來。如北京、蘇州等城市在年末均加強了推地力度,新增上市土地的數量和質量都會有顯著提升;另一方面,企業也加快了融資步伐,融創、首創、綠地、金地等企業近期均有不同額度的融資動作,一定程度上增強了企業的現金流能力。在這樣的條件下品牌房企會更加牢牢把握拿地機會,而備受關注的城市核心稀缺土地資源,也將迎來更激烈的競爭。

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