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洪聖奇
洪聖奇先生為易居(中國)企業集團研究中心研究總監。易居(中國)企業集團是目前中國最大的房地產信息綜合服務商,擁有中國最大的房地產信息數據庫,為超過5000家房地產企業提供最專業的信息綜合服務。研究中心十年以來一直致力於對房地產行業及企業課題的深入探索,並連續六年發布中國房地產企業銷售TOP50排行榜,引發業界熱烈反響。
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全國土地供應激增
18年12月7日

年末,以北京為首部分城市土地上市量大增。11月26日,北京市一次性出讓13宗地塊,其中33號順義共有產權用房地塊流拍,成交的12幅土地合計建築面積134.5萬平方米,成交總價316.5億元,北京土地市場年末「補供給」動作頗大。在北京市2018年供地計劃中,今年住宅用地供應總量要達到1200萬平方米,但在昨天之前,北京合計成交經營性用地建築面積只有580萬平方米,同比下滑46%,供應計劃完成情況不容樂觀。

2018年以來,在平衡市場庫存、穩定價格預期等調控目標推動下,全國土地成交面積持續維持上漲。但與北京類似,不少重點城市受限於土地收儲困難、優質地塊儲備不足、企業競拍意願下降等因素,土地市場還是出現了眾多預警信號,市場成交持續降溫:
其一是成交規模收窄,諸如海口、合肥等城市2018年土地成交建築面積均顯著下滑,重慶成交建築面積同比降幅更是達到了35%。
其二是優質地塊市場份額減少,如南京、成都成交金額同比走勢均遠不及成交面積,其中成都更是在成交建築面積同比上漲75%的情況下,成交金額出現了18%的同比下滑。
其三是溢價率的下降,這一點在杭州、合肥、南京、成都等熱點城市表現地更為明顯,如南京平均名義溢價率即由41%下降到了6%。(南京宅地名義溢價率50%封頂)
其四是流拍的頻頻出現,不僅天津、鄭州、成都等土地成交量較大的二線城市頻現流拍,在北京、上海、廣州等一線城市,流拍也成為了土地市場的「常客」。

而土地成交降溫的直接結果,即是年末完成供地計劃壓力的快速攀升。在已經公佈年度供地計劃的城市中,諸如北京、深圳、廈門目前年度供地計劃完成率均不足三成,而完成情況較好的天津、南京,年度供地計劃完成率也只有7成左右。而2018年只剩下1個月多一點的時間,年末供地指標壓力不容小覷。

為了吸引更多房企參與競拍,四季度以來不少地方政府顯著加大了推地力度,一方面在土地出讓條件予以放寬,譬如在對於昨天的北京土拍,競拍是分組進行,競買人只要交納規定金額的共用保證金即可參與組內所有地塊競拍活動,大大減輕了企業的資金壓力,在南京12月的土地競拍中,也取消了一個競買人只能買一塊宅地的限制。

另一方面,不少城市則在年末加快了供地節奏。就CRIC重點監測的97座城市供地節奏變化來看,10月份以來供地建築面積、出讓底價佔2018年以來累計值的比例分別是17.8%和19.4%,供應節奏基本與全年平均一致。但部分一二線城市供地節奏卻明顯不同,典型如如北京、廣州、深圳,10月份以來供地建築面積、出讓底價達到了2018年以來的四成以上,其中廣州10月份以來新增供地的出讓底價更是超過了前9個月的總和。二線城市方面,廈門、西安、合肥等城市供地節奏也有所加快, 10月份以來供地節奏明顯快於其他城市。

從往年的土地成交情況來看,重點城市完不成土地供應計劃的現象其實並不少見。如2016年上海、鄭州、西安供地計劃完成率分別只有45%、55%和62%,2017年是土地市場大年,但廣州、西安、天津的供地計劃完成率仍然只有57%、65%和75%,對於曾連續多年完不成供地任務、2016年供給計劃完成率只有26%的北京而言,更是見怪不怪、毋庸過慮的事情。

但今年的市場背景已大不相同,地價趨穩、流拍也頻頻出現,減少土地供給對「穩地價」的作用已經不再,但供不應求的矛盾卻在日益激化。因此在2018年年末,對於供應計劃完成率堪憂的現象,土地供給側終於是真的「急了」。

免責聲明:上述觀點只代表作者本人或作者公司意見,與華富財經的立場無關
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