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洪聖奇
洪聖奇先生為易居(中國)企業集團研究中心研究總監。易居(中國)企業集團是目前中國最大的房地產信息綜合服務商,擁有中國最大的房地產信息數據庫,為超過5000家房地產企業提供最專業的信息綜合服務。研究中心十年以來一直致力於對房地產行業及企業課題的深入探索,並連續六年發布中國房地產企業銷售TOP50排行榜,引發業界熱烈反響。
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5月降溫後南京、濟南等政策調整在即,對樓市影響幾何?
19年6月13日

近期,南京、濟南、青島都頻頻放出調控鬆動的信號,目前南京已經「落地」,即日起外地人在高淳區買房,只要持有南京市居住證,或者攜帶用工單位的勞務合同和營業執照,即可開具購房證明,對外地購房者不再需要個稅或社保證明。一葉知秋,高淳區的限購放開是否意味著南京限購的全面鬆綁,這一政策的落地又會對本地樓市造成怎樣的影響呢?

一、    高淳區供求均衡、成交維穩,限購放開有助於緩解庫存高企問題
追根溯源,高淳區限購起始於2017年3月,南京市出台《進一步調整住房限購政策的通知》,外地人在六合區、溧水區、高淳區範圍內只能新購1套住房,同時,外地人在申請開具購房證明時,要提供過去3年內在南京累計滿2年的個稅或社保證明,且不允許通過補繳的方式獲得購房資格。條件還是相對嚴苛的,主要是為了應對投機炒房帶來的短期市場過熱現象。

時至今日,隨著調控政策的不斷發酵,區域市場也發生了顯著變化:一方面調控取得了階段性成果,供求大體均衡,整體成交維穩。據CRIC監測,2019年以來,高淳區商品住宅的月均成交量基本維持在7.31萬平方米,較2018年有了穩步提升,前5月供求比維持在0.96,基本實現了供求平衡。另一方面區域市場暗藏下行風險,高淳區的商品住宅庫存量自2018年以來節節攀升,2019年至今都維持在60萬平方米左右的高位,去化週期維持在10個月左右,5月末降至8.24個月,仍顯著高於南京整體水平。而南京政府選擇在此時局部放寬限購政策,也有利於刺激短期市場需求,達到促進成交,謹防庫存風險的目的。

二、    區域限購放寬並不意味整體限購解綁,政府「因區施政」修正調控效果
而針對高淳區限購放寬意味著南京限購鬆綁的說法,我們認為這樣的解讀難免有誇大其詞的嫌疑,究其原因:一是高淳區屬於南京的遠郊區域,類比於杭州、蘇州下屬縣市並不限購的情況,之前的限購「收緊」難免有矯枉過正的嫌疑,此次的 「放鬆」不失為一種修正調控的舉措,無需過分解讀。二是南京樓市成交維穩,除2月以外,月均成交量基本都維持在80萬平方米,前5月累計成交量為342萬平方米,同比增長27%,5月末消化週期在7個月左右,庫存風險可控,暫無限購全面調控放鬆的迫切性。三是從目前樓市調控的思路來看,「房住不炒」仍是主基調,夯實地方政府主體責任使得「因城施政」細化到「因區施政」成為可能,針對部分商品住宅庫存量較大,存在去化壓力的區域,地方政府完全可以實現區域性的調控鬆綁,對市場暗藏的下行風險做到防患於未然。

三、 遠郊放開限購有助於平抑房價,以居住需求拉動人才導入
而此次高淳區的限購放寬究竟會對南京樓市產生怎樣的影響呢?我們認為大體可分為以下幾點:
首先,成交層面,短期內勢必會刺激高淳區商品住宅整體成交量的攀升,毋庸置疑,區域的庫存壓力會得到部分緩解。對南京整體成交的帶動作用有限,考量到前期需求透支嚴重,房價也的確到達階段性高點等客觀因素,即便南京整體成交量上漲,漲幅也不會過大。

其次,房價層面,因高淳區屬於南京的遠郊區域,房價相對較低,成交佔比的提升也會使得南京「控房價」取得顯著成效,當前南京商品住宅的整體均價為23103元/平米,後期有望維穩或小幅下調。
最後,結合南京近期在「搶人大戰」中種種亮眼的表現:頂級樓盤人才專購、人才安居房「先租後售」等等,區域的限購鬆綁一定程度也會加快外地人才的導入,為南京遠郊區域的經濟發展注入新的活力。

綜上,推此即彼,對於當前部分城市諸如濟南、青島頻傳調控放鬆的信號,我們認為,需要理性看待:第一,中央層面「房住不炒」的政策主基調不會實質性扭轉,意即在支持居民合理自住型需求的同時,著力打壓投資、投機性需求。地方無論出台何種「放鬆」措施,對於炒房等投機行為仍會持平抑和打擊的態度。第二,因強調城市政府主體責任,地方政府可依據實際情況調整政策走向,這也使得「因區施政」成為可能,後期調控也會逐步細化,更加具有針對性和有效性。第三,核心二線城市基本都加入了「搶人大戰」,未來還會有愈演愈烈的趨勢,與此相結合的調控政策「放鬆」也會層出不窮,諸如落戶門檻降低、購房優惠、契稅補貼等也將成為吸引人才的主要手段。

免責聲明:上述觀點只代表作者本人或作者公司意見,與華富財經的立場無關
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