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龔成
-《80後百萬富翁》(系列)、《財務自由行》作者 -曾於銀行從事投資相關工作 -曾以萬元月薪工作5年,憑投資股票於28歲累積到$100萬 - 曾接受《經濟日報》、《東方日報》、《星島日報》、《晴報》、《經濟一週》、《壹週刊》、「商業電台」、「新城電台」、「澳門電台」等傳媒訪問 -於網上分享投資心得,瀏覽量過百萬,為人氣博客,解答理財問題1000條 -創富課程導師,學生人數逾500人 -網台財經節目主持人 -淨流動資產逾數百萬 -Facebook專頁 www.facebook.com/80shing -龔成個人網站 http://80shing.skx.io
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【擁廣州物業的越秀】
17年10月12日

越秀房地產投資信託基金
YUEXIU REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號:0405
每股盈利:$0.28
市值:$147億
業務類別:地產業
集團主席:林昭遠
主要股東:越秀地產股份有限公司(0123)(37.1%)
集團網址:http://www.yuexiureit.com


5年業績
年度:2012/2013/2014/2015/2016
收益(億人民幣):7.12/13.7/15.7/17.1/18.4
可分派收入(億人民幣):4.03/5.99/6.63/7.04/8.25
每股盈利(港幣):0.60/0.24/0.41/0.31/0.28
每股股息(港幣):0.27/0.28/0.30/0.31/0.33
分派比率:100/100/100/100/100
(房託中的「分派比率」指可分派收入除以股息計算,「每股盈利」包含物業重估數字)


--企業簡介--

越秀房地產投資信託基金(越秀房託)包括位於廣州的6項商用物業,及位於上海1項商用物業,而越秀房託基金為全球首隻投資於中國物業的上市房託。

越秀房託的物業包括寫字樓、零售商場、批發、酒店這幾個範疇。根據信託契約,越秀房託須向基金單位持有人分派最少90%的可分派收入。


--物業組合--

【圖1】--越秀房託物業位置

 

【圖2】--越秀房託物業資料

越秀房託就是持有上述的7個物業,物業產權面積共約74.3萬平方米,當中有寫字樓,有商場,有批發商場,組合中有不同類型的物業。當中有6個物業位於廣州,另外1個位於上海浦東的宏嘉大廈,於2015年購入,為甲級寫字樓。

這些物業均處理想位置,位於市中心,不少更在核心商業區,交通方便,區分優質,處高出租率水平,而且不少租戶為大型企業,租金收入理想,當中的估值不低。

收入貢獻最多的為廣州國金中心,是當地的地標,價值甚高,由於估值及貢獻收入均佔越秀房託的6成,所以之後會再重點分析。

白馬大廈亦是越秀房託的重要組成部分,鄰近廣州火車站、廣東省汽車站、廣州市汽車站,地鐵二五號線交匯,交通十分便利,過往我做小生意時,亦曾經到過這裡找貨,是當地有名的批發零售點。至於越秀其他的物業,部分為甲級寫字樓,物業有一定的價值。綜合而言,這7個物業組合有一定的質素。


--市場分析--

廣州甲級寫字樓市場,總體存量基本維持在穩定水平,近年的新增供應不算多,市場整體租金走勢保持平穩升幅。科技、傳媒、通訊、金融類的企業,對寫字樓仍有一定的需求,是當地不可缺少的租戶,但在中國經濟大環境較弱的情況下,情況已放緩,而租金已處平穩水平。

零售行業方面,整體消費增速放緩,加之零售渠道多元化導致市場競爭加劇,中國的零售市道對其租金收入會有影響,但由於物業本質不錯,相信租金收入只會略為波動。

酒店市場方面,經歷早幾年回落的酒店市道後,廣州的酒店市場穩步發展,客房入住率和日平均房價均保持增長,由於越秀房託所擁有的酒店部分屬較高端市場,會較受經濟影響,但總有一定的質素。


--廣州國際金融中心--

廣州國金位於珠江新城中央,是廣州市地標性的綜合商業物業,主塔樓高432米,是世界十大高樓之一,處地鐵交匯處,45分鐘達廣州白雲國際機場,10分鐘達廣州火車東站,商務往來都很便利。

物業總建築面積45.7萬平方米,由地上103層、地下4層的主塔樓和28層的副樓構成,擁有58層的甲級寫字樓,6層的零售商場,1700個車位的停車場,以及擁有344間客房的五星級酒店和314個單位的豪華服務式公寓。

寫字樓建築面積18.4萬平方米,不少客戶為跨國公司及知名企業,例如美國銀行、法國興業銀行、安聯保險、英國領事館等。

【圖3】--廣州國金租戶行業組成


商場部分主力租戶為較高端百貨商店,與寫字樓一樣行高端路線。酒店部分為廣州四季酒店,位於主樓第68至100層及副樓的1至5層的部分。

可見體個廣州國金均行高端路線,配套完善,物業價值高。中短期可能受中國經濟起跌而令租金略有波動,但由於物業本身質素,租金長遠能平穩增值。


--整體分析--

越秀房託整體的租金收入保持上升,帶動可分派的收入亦呈上升狀態,由於此房託曾新增發行單位數目,加上人民幣過往的貶值幅度不少,令最終分派兌換成港幣後,出現大打折扣,以至令最終派息增長不算多。

此房託2016年底估值為每單位4.63人民幣,過往股價比估值都有一定折讓。雖然物業租金會受中國經濟影響,但過往的出租率都不錯,經常處98%以上水平,十分理想,而租金收繳率處100%水平。

越秀房託會為這些物業保持翻身增值,令當中的價值提升,每年都會投資一定數目,使往後的租金保持上升,帶動股息增加。


--投資策略--

越秀房託有一定的質素,各物業都處理想位置,而收入貢獻最多的廣州國金,更是很優質的物業,有相當價值,長遠租金有平穩增值的能力。

但相比香港的房託,這房託的租金變動會略為波動,中國經濟是影響的其中一個因素,而酒店部分會比其他部分略為波動,另外,人民幣的波動亦是因素之一。當中的價值及租金收入均以人民幣計算,但最終將折算成港幣股息,令股價及股息會產生少少波動。

雖然這種波動性將在中短期存在,但長遠計,股息仍會保持平穩上升,只要投資者忽略中短期就可以了。以股息計,由於當中股息有少許不確定性,股息率要求會比香港的房託為高。

若股息率達7%-7.5%會是較吸引的水平,能抵消當中的風險,現時的6.5%股息,都可說是合理,但未夠吸引。另外,若中國經濟面對較不確定的環境,以分段投資的策略會較佳。

(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)

免責聲明:上述觀點只代表作者本人或作者公司意見,與華富財經的立場無關
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