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蔣一洪
蔣一洪(Lucy老師)
80後物業投資教練、企業家、專欄作家。2012年開始物業投資之路,由零開始,3年投資12處物業,並開始分享投資知識及心法,創辦全港獨一無二以學生成績為唯一目標的培訓公司。現時在香港、馬來西亞以及泰國教學,啟發普通人通過物業投資發掘屬於自己的無限潛能,追求自由人生。
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【查冊報告逐點睇】
19年6月13日

下決定要投資一個樓盤之前,通常地產經紀都會提供一份查冊報告給客人參考,如果沒有的話,亦可以主動向經紀索取或者直接向土地註冊處申請或下載(https://www2.iris.gov.hk/eservices/welcome.jsp?language=zh_TW )。根據香港的土地註冊制度,所有物業的相關文件都會送往土地註冊處紀綠入檔,即是說物業的所有歷史都可以通過這份報告得知。

第一次見到密密麻麻如像密碼般的查冊報告,非專業人士可能會嚇一嚇,到底查冊報告是如何閱讀的?其實我們可以先選擇重點仔細分析一下。

土地登記冊分為兩類。第一類只記錄現時業權及物業資料,而第二類則有過往及現時業權資料,記錄曾經或現時仍影響有關物業的所有文件。如果要了解物業的所有情況,請確認拿到的土地登記冊為第二類報告。

閱讀土地登記冊時,首先對清楚物業資料中的「地址」是不是要查看的那一個單位,以免浪費之後的閱讀時間和心力。然後,就可以細閱下面的四個部份:物業資料(Property Particulars)、業主資料(Owner Particulars)、物業涉及的轇轕(Incumbrances)、等待註冊的契約(Deeds Pending Registration)。

物業涉及的轇轕(Incumbrances)
如果對該物業有興趣,應先留意這個部份,除了一般建成和轉手的紀錄外,如果有「Order under XXXX of the Buildings Ordinance」、「Sealed Copy of 」或者「Notice given under XXXX of Crimes Ordinance」的字樣就要份外注意了,因為這代表法院、警務署或者屋宇署對該物業發出過一些違例的通告或者命令,如決定接手該物業應要看清楚該法令是否已經取消,如仍然生效,則應向律師了解該份文件的限制事項和未來的責任,在買賣合約中亦應該就該事項特別註明買家及賣家的責任。

另外,如果見到有「Cancellation Agreement」或「Memorandum of Receission」字樣,即是之前曾經有買家或賣家取消過買賣合約,這種情況亦值得多向代理查詢了解內情,以免有未知的問題發生。

在這裡,亦可以看到物業有沒有未還清的銀行按揭,以及樓宇出租的歷史。

物業資料(Property Particulars)
物業資料部份,通常要注意的不多,值得留意的地方是之前廣泛引起關注的政府租契問題,在「Lease Term : XXXX」這一項目裡面,可以清楚見到政府租契將會在哪一個年份到期。

業主資料(Owner Particulars)
在這裡可以看到由入伙以來樓宇的買賣歷史,仔細閱讀這些交易有時可以猜測到一些樓盤的情況。舉個例子,如果物業轉手頻密,而樓價並沒有明顯的上升的話,可能是樓宇的居住環境並不理想,但如果樓價在交易之中不斷攀升,這個物業可能僅是用作投資工具,並無不妥,甚至投資價值甚高。

等待註冊的契約(Deeds Pending Registration)
這個部份一般是沒有內容的,如果有的部,一定要問清楚是不是在不久的之前已經有人對這個樓盤進行買賣,又或者有其他事項正在發生。

總的而言,土地登記冊是物業的詳細介紹,亦是一份不會說謊依書直說的文件。在下決定購買物業前認真花時間看清楚,會是一份很好的參考資料,將中伏機會大大降低。

參考資料:按此

免責聲明:上述觀點只代表作者本人或作者公司意見,與華富財經的立場無關
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