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巨鯨
獨立股評人,「求知投資」教學網站創辦人,分享投資技巧,作出理性分析,眾人皆醉我獨醒,回避風險,安安穩穩地賺取退休金。
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香港樓巿的去向
18年8月2日

最近一直都有留意的實力股環球信貸(01669)股價向下滾動了不少。環球信貸在過去幾年盈利和派息都不斷造好。一間業績優良的樓宇按掲借貸公司股價走勢如此之差,令巨鯨不禁懷疑香港樓市的未來走勢。環球信貸會以物業作為抵押籌碼,把銀行借來的低息貸款以高息借給借貸人,中間可以安全地賺取超過10%的回報。若果借貸人失去償還貸款能力,即可將物業以銀主盤形式拍賣出售,取回借款。商業模式看似十分可靠,但其股價一直走下坡,莫非市場現在認為環球信貸即將面臨重大困境? 借款人將難以償還貸款,同時手持的大量物業抵押會大幅貶值,以致環球信貸財務面臨龐大危機?

樓市近年發展
在過去十年,樓市剛性需求持續增長,樓宇卻供應不足,以致供求失衝,樓價急遽上漲。荃灣西一眾新盤,如海之戀、全‧城滙、柏傲灣等在開售時更引起全城高價搶購。而二手樓市場亦不惶多讓,最明顯的例子是用作「上車」之用的細價樓盤,升幅度相當驚人。由於大部份首置的人資金都有限,為了做到9成按掲,只能買入 400萬或以下的樓盤。因此一向平價的天水圍嘉湖山莊也被搶高,平均實用面積尺價在過去兩年大升52%,由 2016年7月的$7100升至2018年7月的$10800。

香港政府對樓市的取態
面對樓價高企,香港政府對此又愛又恨,因為一方面可以透過賣地獲取龐大的收入,單在2017年就已經有1283億元賣地收入,佔全年收入6124億的20%。但另一方面,不斷破頂的樓價令很多年輕人不能置業,長年積累下極大的民怨。但終歸究底,政府還是為市民做了不少功夫,由董建華年代的「八萬五」、孫明揚「孫九招」、2016年的15%非首置印花稅,直至今年新特首林鄭月娥又推出「娥六招」,可見政府持續地在壓抑樓價上升。在未來一段時間,隨著林鄭月娥的「娥六招」出台,加上樓價已經高得普通人難以負擔,樓價上升速度有望減速。

加息對樓市的壓力
在過去十年,全世界在超低息口和量化寛鬆下,有充裕的錢在市場活動,帶動經濟活動和物價上升。但現時量化寛鬆已逐步停止、息口亦逐步提高,美國在過去兩年已加息五次,聯邦基金利率上調至1.5厘。在提高息口下,資金會流入銀行,銀根收緊,整體借貸成本上升,整個社會的經濟會被冷卻,同時連帶供樓成本上升。現時香港銀行結存越來越少,跟隨美國聯邦儲備局加息的機會越來越大。一旦重啟加息腳步,按掲的成本將越來越高,導致市民的置業意欲下降,影響樓市走勢。

樓市下跌的開端
除了加息外,世界經濟亦有不少隠患,只是此刻未有浮現。一旦有利淡消息或市場經濟危機爆發,會帶起市場恐懼,後果一發不可收拾。最近一些大業主,如大鴻輝興業和鄧成波家族已計劃把手上持有市值120億的物業沽售,看空後市。如果這類大型沽貨離場的活動和利淡消息日漸增多,會引起市場的恐慌情緒,引領樓價下跌和令投資者卻步。

樓市下跌的推手
樓市一旦下跌,一眾買了上車盤的年輕業主將會成為樓市大插的推手。這群業主一般都是以首置9成按掲方法上車。他們經濟能力有限,往往在交首期和置業費用時已用掉大部份積蓄,每個月又把大量收入用於供樓中。如果經濟出現危機,這部份人將會率先失業,並難以供樓,單位被逼以銀主盤方式低價拍賣折現。此時樓市開始急遽下跌,樓價可能低於承造按揭金額,即是負資產,銀行有可能會進行收回貸款(call loan) 行動。已經沒有備用資金周轉的業主一旦被CALL LOAN,最終的出路同樣是被逼賣出持有的物業。銀主盤湧現令樓市下挫,繼而形成骨牌效應,令整個樓市笈笈可危,最終整個香港樓市將面臨嚴重的「樓災」。

沒有實際置業需要的如巨鯨,還是繼續對樓市持有觀望態度,反正投資工具多不勝數,何必糾結於已到熱炒上太空的樓市呢?

(筆者沒持有上述股份)

鄭希鈉 (筆名:巨鯨) : 獨立股評人,「求知投資」教學網站創辦人,打正旗號打大鱷第一大幫派。

以上資訊純粹分享及個人見解,不構成任何投資意見

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