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岑智勇
- 獨立股評人
- 曾出任金融機構負責人員及執行董事,亦曾為上市公司高級管理層。
- 擁有多年市場評論及分析之經驗
- 持有工商管理(應用經濟系)榮譽學士學位、財務學碩士(投資管理)學位及特許金融策略師(CFC)資格
- #五行期指始創人
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物業管理業務興起 彩生活估值相對吸引
18年6月13日

從近期公布的內房營運數據看來,可見今年內房板塊的銷情仍然不俗。在內地房地產行業持續發展的同時,隨著人民的生活水平提高,也帶動了周邊的服務需求,例如是物業管理。物業管理主要是為物業提供增值服務的行業,包括建築物內的勞務與服務,是一個勞動力集中的行業。相對於物業發展的重資產,物業管理是一個輕資產行業。
 
物業管理是一個依附物業而生的行業,當服務對象越,服務面積越廣,則意味著公司的收入越多。近年有越來越多從事物業管理業務的企業在香港上市,不少更是從物業發展商分拆出來,漸漸形成一個新的板塊。
 
不過,由於物業管理是一個輕資產的行業,相關上市公司的市值都偏小,市值在50億以上的選擇不多,就只有4間。若以股東回報率(ROE)角度去看,以中海物業(2669)的ROE最高,達36.67%,惟該公司的負債比率 (Financial Leaverage)達4.03倍,遠高於同業。雖然高負債有助推高ROE,但也反映了其ROE的質素平平。
 
若以邊際利潤(Profit Margin)角度去看,以彩生活(1778)最高,其邊際利潤達19.69%。彩生活的主要業務為物業管理服務、社區租賃及工程服務。在三項主要業務當中,以社區租賃、銷售及其他增值服務的分部溢利最高,達人民幣2.18億元,佔2017財年分部溢利總額約42.9%,而2016年則佔約30.2%。
 
在截至2017年12月31日,集團的平台服務面積約900.2百萬平方米,較去年同期約769.5百萬平方米增加約130.7百萬平方米。同期,集團的管理合約及顧問服務協議的建築面積達到436.0百萬平方米,管理和諮詢服務合約的住宅社區達到2,384個,分別同比增長10.3%和1.9%。其中計算收益的建築面積達到293.6百萬平方米、社區數量達到1,926個。集團管理項目遍佈中國222個城市及新加坡,實現了合約建築面積的快速擴張。
 
集團還開發了「彩生活住宅」以「房屋+服務」的銷售模式得到開發商與業主的認可,累計與41家開發商達成戰略合作協議,在全國67個城市全面鋪開,幫助開發商加快新房銷售速度。集團另開發了「彩生活車位」產品,在加速去化的同時,也幫助開發商盤活原有存量的車位資產。截至2017年12月31日,「彩生活住宅」+「彩生活車位」產品累計完成銷售10,057套,同比增長122.8%。總體而言,在2017財年,集團錄得收益人民幣16.287億元,增長21.4%;股東應佔溢利人民幣3.21億元,增長70.8%。
 
參考彭博數據,彩生活的預測市盈率為15倍,低於行業平均的22.5倍,估值算是吸引。集團現價市賬率(PB)為4倍,也低於其他上市的同業。對物業管理板塊有興趣的投資者,不妨多加留意。
 
-       筆者為證監會持牌人士,不持有上述股份
 
 
岑智勇
南華金融集團高級策略師
 
權益披露:
分析師岑智勇 (CE: APR850)及其關連人士沒有持有報告內所推介的證券的任何及相關權益。
 
 
披露:此研究報告是由南華資料研究有限公司的研究部團隊成員(“分析員”)負責編寫及審核。分析員特此聲明,本研究報告中所表達的意見,準確地反映了分析員對報告內所述的公司(“該公司”)及其證券的個人意見。根據香港證監會持牌人操守準則所適用的範圍及相關定義,分析員確認本人及其有聯繫者均沒有(1)在研究報告發出前30日內曾交易報告內所述的股票;(2)在研究報告發出後3個營業日內交易報告內所述的股票;(3)擔任報告內該公司的高級人員;(4)持有該公司的財務權益。分析員亦聲明過往、現在或將來沒有、也不會因本報告所表達的具體建議或意見而得到或同意得到直接或間接的報酬、補償及其他利益。
南華金融控股有限公司包括其子公司或其關聯公司(“南華金融”)可能持有該公司的財務權益,而本報告所評論的是涉及該公司的證劵,且該等權益的合計總額可能相等於或高於該公司的市場資本值的1%或該公司就新上市已發行股本的1%。一位或多位南華金融的董事、行政人員及/或雇員可能是該公司的董事或高級人員。南華金融及其管理人員、董事和雇員等(不包括分析員),將不時持長倉或短倉、作為交易當事人,及買進或賣出此研究報告中所述的公司的證券或衍生工具(包括期權和認股權證);及/或為該等公司履行服務或招攬生意及/或對該等證券或期權或其他相關的投資持有重大的利益或影響交易。南華金融可能曾任本報告提及的任何機構所公開發售證券的經理人或聯席經理人,或現正涉及其發行的主要莊家活動,或在過去12個月內,曾向本報告提及的證券發行人提供有關的投資或一種相關的投資或投資銀行服務的重要意見或投資服務。南華金融可能在過去12個月內就投資銀行服務收取補償或受委託及/或可能現正尋求該公司投資銀行委託。
重要說明:此報告和報告中提供的資訊和意見,由南華資料研究有限公司及/或南華金融向其或其各自的客戶提供資訊而準備,並且以合理謹慎的原則編制,所用資料、資訊或資源均於出版時為真實、可靠和準確的。南華資料研究有限公司對本報告或任何其內容的準確性或完整性或其他方面,無論明示或暗示,無作出任何陳述或保證。南華資料研究有限公司及/或南華金融,及其或其各自的董事、管理人員、合夥人、代表或雇員並不承擔由於使用、出版、或分發全部或部分本報告或其任何內容,而產生的任何性質的任何直接或間接損失或損害的任何責任。本報告所載資訊和意見會或有可能在沒有任何通知的情況下而變動或修改。
南華資料研究有限公司及/或南華金融,及其或其各自的董事、管理人員、合夥人、代表或雇員可能在本報告中提到的公司直接或間接擁有股權,或可能不時購買、出售、或交易或向客戶要約購買、出售、或交易此類證券,而該等交易可能是為其帳戶作為交易當事人或代理人或任何其他身份或代表他人。這份報告不是、也不是為了、也不構成任何要約或要約購買或出售或其他方式交易本報告述及的證券。本報告受版權保護及擁有其他權利。據此,未經南華資料研究有限公司明確表示同意,本報告不得用於任何其他目的,也不得出售、分發、出版、或以任何方式轉載。本刊物批准在英國由南華證券(英國)有限公司分派。南華證券(英國)有限公司為一間獲英國金融服務局授權和受該局監管的公司。投資者參閱此報告時,應明白及瞭解其投資目的及相關投資風險,投資前亦應諮詢其獨立的財務顧問。
 

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