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地王效應 指數新高 港樓展升浪?
17年3月10日
QuamNews

究竟樓價在年初的高位,會否成為年底時的低位?上月一手樓銷情回復熾熱,加上2月24日既有中資財團以破紀錄的逾168億價錢奪得鴨脷洲地皮,令新一代地王誕生,二來中原城市領先指數CCL同一日在今年首次創出歷史高位147.74點,加上2月28日港鐵黃竹坑站1期的項目又被中資財團以巨資成功投得。種種因素是否揭示香港樓價即將展現新一輪升浪?

一手熾熱 新盤本月頻登場
中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示,上月推出的新盤銷情理想,例如元朗意花園及啟德嘉匯每次推售都沽清,2月全月的一手盤料售出約1,200伙。發展商亦乘勝追擊,計劃在3月內會推售的新盤包括馬鞍山星漣海、粉嶺高爾夫.御苑、將軍澳MONTEREY、啟德龍譽及南昌站匯璽,總共提供近3,950伙,連同部份推售中的新盤如啟德嘉匯等,令本月的新盤供應量至少有4,000伙。陳永傑指2月鴨脷洲誕生新地王,令樓市出現小陽春更加明確,他預料3月一手市場可售出約1,500宗至1,800宗,按月會有近三成升幅。
在不斷有新盤登場下,亦同步推高二手市場氣氛,令中原城市領先指數CCL在2月24日首次在今年升穿歷史高位。加上在2月底公佈的差餉物業估價署1月私人住宅樓價指數亦連升10個月,報309點,再創歷史新高,而且升幅遍及不同類型的物業,官方數據反映樓市全面向上,代表政府的辣招未能為樓市降溫。陳永傑表示這意味樓價將展開新一輪升浪,而差估署的數據較CCL滯後,相信未來差估署的指數將會續創新高,港人對貨幣失去信心,因而增加對物業的需求。

代理行料樓市展升浪
再者,中原集團主席兼總裁施永青在2月底亦一改年初時的看法,指較早前因為不少負面因素而睇跌樓市,但當2月下旨同時錄得新地王和CCL破頂,令他的想法有180度轉變。他表示由於CCL創新高時是反映2月初的市況,估計仍有上升空間,料今年的升幅或可靠近一成,而新一輪升浪約可升兩成,CCL至大約180點時將會遇到阻力。對於近月中資財團連番投地,施永青提出一個觀點,指地價搶高未必等於樓價升高,即使地價搶高,但賣樓時因為有競爭,可能令樓價降低,對買家而言更加有利,未必是壞事。


至於美聯物業住宅部行政總裁布少明就表示,政府自去年11月啟德產生地王後公佈辣招,當鴨脷洲地王出現後,當局可能會考慮再「加辣」。但政府過往屢推辣招,樓價仍是不跌反升,倘若影響樓市的因素不變,預計今年全年的樓價可能上升一成,而升幅集中在上半年。他亦建議當局應該由供應着手,加大每季推地的力度,亦可以將住宅按揭成數的上限由六成放寬至七成,並推出「港人首次置業」的住宅地,只限出售或者轉售予首次置業的香港人。
對於施永青轉為睇好樓市,經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任關焯照指施永青的理由是相信通脹重臨、美元匯價會轉弱。但關焯照強調,當美國聯儲局連番加息時,美國利息和其他大國的息差便會擴闊,令美元匯價只會繼續向上,而香港是採用聯繫匯率制,當美國加息,香港亦需要跟隨。另外,在人民幣兌美元仍處於弱勢下,本港通脹急速上升的機會是頗低,所以在美國加息、強美元以及通脹上升速度有限之下,他認為香港樓價升兩成的機會實在不高。

留意環球量化貨幣的影響


除了中資財團高價投地外,對於本地樓價的方向,祥益地產總裁汪敦敬提出有關環球貨幣的兩個疑問:歐洲會否繼續量化貨幣?如果歐洲繼續量化,其他國家會選擇一起量化,還是和美國共同進退,一起被升值?他認為歐洲的經濟疲弱,量化寬鬆之路漫長,過程中很多貨幣會以近乎同步把貨幣量化才是最大的利益方案,所以量化貨幣潮會長期持續,直至西方國家的新經濟模式穩健運作為止,因此港樓仍有長遠上升壓力。
汪敦敬強調,既然量化出來的錢是真實的,而量化過程中很多國家亦會以「去槓桿化政策」去減低市場泡沫﹙例如香港的樓市辣招﹚,在借貸泡沫減少下,又如何會衍生泡沫爆破呢?在量化貨幣的新調節方式未衍生前,必須要先要面對資金泛濫引起的「升災」。既然市場難以用泡沬爆破去作結,那相信未來5至10年市場必須面對更大通脹和工資加幅,以抵銷及化解過大的資產升值,加上當香港的貨幣供應M3會持續破新高、樓價在資金繼續泛濫下縱使中途波折重重,價格仍然會一浪比一浪高。所以汪氏指他多年一直都鼓勵年輕人早上車,以及提倡「買有風險!不買也有風險!」


實質按揭率仍處低位
對於樓市年內的走向,國森地產集團董事許畯森則提出,外資大行的預測報告多集中在利息方面,喜歡以壓力測試和入息比率等分析樓價,較少對實質按揭率作出預期,但是他認為這才是影響樓價的主因。因為即使香港經濟不景,經濟增長最差的預測也有1.8%,基本通脹率也在2%以上,況且本港資金充裕,仍有一定彈性拒絕跟隨美國加息,所以在可見的2017至2018年,實質按揭利率仍處低位,相信難以令樓價在未來兩年下調。

題外話1:見微知著
中港兩地的競爭,因為近來連番的天價投地事件,可謂由人才延伸至地產發展商。香港一眾老牌發展商,竟然接二連三在啟德、鴨脷洲和黃竹坑幾個項目不敵中資財團。留意截止3月初,合資投得鴨脷洲地王的龍光地產﹙3380﹚和合景泰富﹙1813﹚的市值分別約182億和146億,即是說該地皮的價格及建築費等發展成本,或已超過前者的市值。
近年內地資金湧港,無論買地定買樓,都有一馬當先之勢,這或者和近年內地整體經濟氣氛高漲,人們的視野完全不同有關。
話說筆者認識的一名土生土長的香港生意人,多年來在香港、廣東一帶奔走,他表示近十年以來,認識的內地和香港人可謂截然不同。他曾經在順德的傢俬工廠任職,最近重遊老地方探訪朋友。他指十多年前,廠裡一班後生仔月薪僅數百元,現時同樣到三十出頭,全部升級有車有樓有自己生意,各自有能力擔起一頭家。這批當年的「後生仔」同樣曾做過家俬,現時紛紛轉行做不同範疇的生意創出一片天,收入五花八門。
這位生意人稱根據他觀察,留意到內地人怨氣較少,集中精力創業投資賺錢,讓有腦的都「飛起來」,加上總體經濟起飛的勢頭還未完。他本身在前海開設公關及廣告公司,有在兩地聘請員工,他從招聘過程中發現香港的傳統媒介正走下坡,有關從業員卻未能跟上市場變化,容易懷緬過去的工作模式和工資。他感概,內地人才更留意行頭的潮流,比香港人更加跟得上時代步伐,反而他聘請的香港人卻未能因應潮流而改變自己。他指面對內地人才急速的競爭,香港的人才真的要好好思考自己的定位。

題外話2:資深物業投資者洞悉先機
上月大台一個以樓市為主題的真人騷節目因為一個「有樓有高潮」的噱頭而取得不少「吸晴」效果,其實該節目的顧問是高筆者約十年的同門創作前輩,現為資深物業投資者,睇樓、睇舖是他每日的正職。
筆者在去年11月中曾經出席他一個小型分享會,當時正值政府出辣招不久,樓市氣氛淡靜到不得了,但那位顧問和他的生意拍檔卻大膽指出當時正是入貨時機,並組織睇樓團在當時入市,因為不知道這段時間可以維持多久。事實證明,去年11月的樓價和今年2月的樓價已經截然不同。可見樓市節目顧問能夠成為資深物業投資者,將睇樓睇舖、留意地產數據和新聞融入生活的一部份,產生出與眾不同的眼光和視野。

撰文:《華富財經網》編輯部

*免責聲明:本文引述的所有數據及資料截至2017年3月初為止。不確保所有數據及
資料是否最適時,一切以政府及有關機構最新公佈為準。

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