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如何避免租霸?
17年4月19日
QuamNews

經過多期講解比較宏觀的地產形勢後,本欄今期嘗試將焦點收窄至應用層面,由利嘉閣地產中央事務部高級聯席董事何明高﹙Jackie﹚講解避免租霸的方法。
 
1. 代理:一般租霸不喜歡透過代理撮合交易,因為有代理介入,有關租約條文及安排會較保障業主而令租霸未必能在租約上獲「著數」,而且交易加入代理亦要支付佣金予代理增加租霸支出。而找可靠/ 相熟地產代理放盤,代理或多或少會較清楚有些租客背景,租客過去是否準時交租、是因為換樓而暫時租用物業等,會有較多資料可參考,較有保障。

2. 租客的身份、工作及入息證明:
a  與租客見面-了解租客工作及家庭背景、經濟狀況等。不要將物業出租給沒有經濟能力的人仕;要求租客在立約前提供名片、工作證明文件,有懷疑時可先獲租客同意下致電其公司確認租客身份。
b  不應出租物業給空殼公司,因為容易被走數,可考慮由公司董事個人簽名或另立
“租金擔保協議書”。有些公司會租入物業作員工宿舍或貨倉,業主亦要問清楚。
c  當租客違反租約條款,便應予以警告,立即循法律途徑追討甚至收回物業。

3. 書面立約:必須訂立書面租約,不應接受口頭租約。

4. 按金:巿場上一般為兩個月按金;起租後,勿容許租客將按金當租金以削弱業主收回
  物業時可作減扣的權力。

5. 免租期:可考慮將免租期放租期內,例如第13個月,業主有更多法律保障,亦可以減
  低損失。

6. 雜費:寧願調高租金,將包括差餉、地租、管理費等,由業主自行支付(因租客沒有繳
  交責任最後也落回業主身上);而消耗性支出如水、電、煤則由租客自行申請帳戶及繳
  交(因租客不交租業主也不可以停水電煤等提供,租客自已帳戶不交費用自然會被停止
  使用)。

7. 維修責任:租約內應聲明、單位內一齊傢俬、電器、日用品、渠務⋯等維修、損毀更換
  費用之責任,避免租客找藉口拖欠租金或扣租。

8. 律師代表:找律師樓訂立較全面的正式租約,對業主有較佳保障。

9. 尾數交收:起租時,上期、按金可以現金或本票交收:如收取支票,必須等支票過數
 (過戶)後才交收物業鎖匙,因此要避免假日交樓,因收到支票後未能及時確認前,可
  能便要交匙。

10. 收租方式:租客應按月準時交租。業主勿收取現金交租,應以銀行過數或轉賬為主,
   以確定收租認明。收租後,業主應盡快開發租金收據予租客。如租客欠租時,可作為
   欠租的證明。

11. 預繳租金:有業主要求租客一次過交付一年期票或先繳付一年租金,此舉如租客可以
   配合亦屬可行辦法。雖然租客如有心欠租,期票到期時亦未必能兌現,但以“空頭支票”
   控告租客,租客較難引用 “租務法例” 作擋箭牌。

12. 打厘印及CR109:簽立租約後,必須將租約打厘印。如屬住宅物業,業主亦必須於訂
   立約後一個月內填寫CR109表格-「擬重訂或新訂立租約通知書」,交差餉物業估價
   署署長蓋章(免費)。否則遇有租務糾紛時,法庭不予受理,將租約重打厘印有可能
   要加罰10倍厘印費,補交CR109要支付$310元手續費。

13. 驗收物業記錄:為免日後租客破壞物業,交樓時宜影相作記錄,找代理作証人或許可
 下有關相片要求租客簽名,以確保在交還物業時有損失可以有証據作出追討。

14. 收足租金:起租後,每月租金必須收足,不應接受租客以任何理由只交付部份租金。

15. 租管服務:業主可考慮委托一些提供 “租管服務” 的公司/銀行,他們有代收租或代追
租服務,可免卻業主的麻煩和對業主較有保障。

16. 租務保險:巿場上有保險公司提供租務保險,包括遇到欠租或租霸時的賠償,有一定
程度上之保障。

17. 租客欠租,立即行動:租客於租約內指定交租限期欠租超過15天,便應立即採取法
律行動,收回物業。如果租客在物業內有貴重傢俬、電器,可考慮向法庭申請封租,
申請程序較快。


本文內容轉載來源:利嘉閣《HOMEfeel》第40期 homefeel.ricacorp.com


*免責聲明:本文引述的所有數據及資料截至2017年3月底為止,同時不確保所有數據及資料是否最適時,一切以政府及有關機構最新公佈為準。

日期 講座 / 課程題目 講者
4月19日
﹙星期三﹚
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5月10日、
5月15日、
5月24日
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