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地產經紀的生存筆記
17年5月17日
QuamNews

本欄不時從各類數據和地產代理行 / 發展商管理層的言論報道樓市市況,其實市場上有沒有地產經紀肯以生動到肉的方法記錄行內秘密?答案是有的,一位現已離開行業的前地產經紀R就在行內打滾時,寫下了《地產經紀生存筆記》,道出各種新盤和二手樓買家都需要知道的地產行內秘密。感覺就像拆解魔法節目的蒙面魔術師。

作者指市場資訊混亂,牛鬼蛇神也可以混水摸魚,身為精明的消費者,就理應懂得分辨資訊真偽:

1. 門口的樓盤廣告
既然是廣告,最重要當然是吸引。買家最容易被門口的樓盤廣告吸引:一見到有平價樓盤就問經紀:「有無呢個盤呀?我想睇呀。」「呢個盤幾多樓呀?向邊呀?」屬「門外漢」的客人甚至質詢經紀:「點解人地對面間地產有個咁『筍』嘅盤?點解人有你無?」經紀便會答:「呢個盤啱啱賣咗喇,其實你想搵邊一類單位?」
細心想想,既然是「筍盤」,根本無需貼出門口「益街坊」,經紀老早便「call」定炒家入貨,難道會有個平其他同類樓盤數十萬的筍盤,位於二、三十樓,還要東南望海嗎?基本上地產代理舖頭門口的所謂「筍盤」廣告是可以不用理會的。

2. 預約睇樓量如何得來?
地產版每週有預約睇樓量數字,但作者認為影響預約睇樓量的真確性或有以下負面因素:
-    預約了經紀睇樓的客人可以臨時「甩底」
-    經紀怕被老闆責罵,明明沒客人睇樓,卻說自己今日「有樓睇」
-    不論市場靜與旺,總有一些區域起動較快,有些區域起動較慢,如以個別區域的預約睇樓量去代表全市場,會給人以偏概全之感
-    記者從地產代理處打聽睇樓量,如果有人報大數,記者不易察覺

3. 如何解讀發展商首批單悉數售罄?
經常讀到報章某某發展商首批單位悉數售罄的報道,還得同日加推單位以應付需要,但作者認為不排除有人想粉飾櫥窗。
試想想,發展商旗下的單幢樓僅得90多個單位,而首批獲公佈價單的單位只得10個,佔整座單幢樓不足11.1%,「售罄」10個單位又有何難?發展商很懂得利用銷售數字,去爭取見報率和粉飾櫥窗,所以應留意發展商在該住宅項目共有多少個單位,而「首批售罄」或「加推」的單位又佔幾多百份比。發展商要「加推」單位,亦不代表該樓盤銷情好,宜小心「加推售罄再加推再售罄」的數字遊戲。


*免責聲明:本文部份內容節錄自R著作《地產經紀生存筆記》,文中引述的言論不代表本網立場,同時不確保所有數據及資料是否最適時。

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