鹽城位於江蘇省中部，為江蘇省面積最大地級市，南與南通接壤，西南與揚州、泰州為鄰，西北與淮安相連，是滬、寧、徐三大區域中心城市300千米輻射半徑的交匯點。我們認為：1）從2012年以來，規模房企在鹽城的優勢逐漸顯現，2）鹽城政策環境整體寬松，3）以內生需求為主，棚改影響有限，4）市場正從剛需向改善型發展。

鹽城市的整體概況有利於房地產市場發展。2017年鹽城全市實現地區生產總值5082.7億元，同比增長6.8%。2017年鹽城全體居民人均可支配收入26740元，總量位居蘇北第一，同比增長9.3%；其中城鎮常住居民人均可支配收入33115元，同比增長8.6%。截止2017年底，全市常住人口724.22萬人，同比增加0.72萬人，居全省十三市第五位；城鎮化率達到62.9%，比上年提高1.34個百分點。

第一，縱觀三個發展階段，規模房企的優勢逐漸顯現。第一個階段為2012年之前，該階段處於一個較為粗獷的發展時期，開發商主要以本地、小型房企為主，品牌開發商還未有介入。2012年至2015年，該階段許多品牌房企進入鹽城，如12年的恆大、華潤，14年的碧桂園。該時期鹽城的整體市場雖有小浮上升，但由於周邊城市如揚州、淮安等市場價格不高，對鹽城起到了一定的限製作用。2015年至今，處於大開發商掌握了話語權的階段，規模房企的優勢逐步顯現，如城南的鹽城中南世紀城在2016年實現了單盤銷售28億。2016年10月在國家去庫存及人才激勵措施等利好因素下，鹽城樓市出現快速上漲。

第二，鹽城政策環境基本寬松，不限購、不限價。在貸款方面則從2017年底開始收緊，目前鹽城首套房且無按揭貸款的，首付比例為30％；購房人名下有一套房有貸款，首付比例為40％；購房人名下有兩套房有貸款的則需要全款購房。在貸款利率方面，目前國家的基準利率為4.9％，鹽城首套房貸款利率上浮15%，大概為5.635%；二套房上浮20％，大概為5.88%。在創業人才引進方面，鹽城也出台了購房補貼等多種優惠措施。其中企業註冊資本在200萬元以上，個人出資100萬的，購房補貼可達20萬元；購房補貼隨企業註冊資本及個人出資的比例增高而增高，最高可達50萬元。

第三，鹽城以本地客戶為主，棚改影響有限。鹽城城區的買房者中基本為鹽城本地人為主，少數為外來務工人員，但佔比較少。以城南板塊為例，城南買房者中城南板塊及周邊鄉鎮縣城及二次置業者的比例佔到成交的50％，而城中及城東、城西、城北區域外溢的客戶佔到了20％，下轄縣城阜寧、濱海、響水地區及其他鄉鎮佔到20％，剩餘10％為更遠的縣城及其他地方。目前在棚改方面，鹽城也出台了相關計劃，改造戶數大概在8萬戶左右，但目前政府還未有相關行動。此外鹽城市的貨幣安置的安置款相對較少，棚改戶一般選擇以拿房為主，一家三口能夠選擇一套房子，四代同堂可以選擇兩套房子。棚改區域也集中在城西等區域，當地人以就近安置為主，所以目前來看棚改對鹽城市場的影響力有限。

第四，鹽城目前整體供需平衡，市場從剛需向改善發展。鹽城目前整體去化週期在10個月到12個月之間，城南板塊會更加短一些。市場正從剛需往改善發展，但還是以首置、首改為主。鹽城的熱銷戶型正從2012年到2014年的89平米小戶型，逐步成為目前的100平米到120平米剛需戶型，100平米以上的戶型相較於100平米以下的更受市場青睞。在戶型設計上，鹽城人也更多考慮臥室朝南、南北通透等其他因素。此外鹽城人對精裝修項目也並不排斥，大多數的品牌房企也都採用精裝房的形式來進行溢價，如中海、碧桂園、恆大、新城等等。

展望未來，城南板塊發展可期，但房價天花板仍需警惕。鹽城市的常住人口為700多萬，2017年全市實現地區生產總值5083億元，總量全省第七，支撐產業包括物流，汽車、機械等，對於收入有一定的支撐。其中尤其是城南板塊，作為鹽城除城中外最大的居住板塊，無論是商業、教育、醫療環境都趨於成熟，未來市場前景可期。但值得注意的是，目前鹽城男性的每月收入大概在3500-4000元左右，女性為2800-3000元左右，目前一萬多的房價對於客戶而言仍處於高位，尤其是除城南外的其他非熱點板塊，時有出現項目有價無市，市場橫盤的情況，未來投資仍需考慮當地實際需求及價格承受能力等多方因素。