2018年調控政策由緊到松，中央定調三階段變化：3月兩會重申「房住不炒」，7月底政治局會議「堅決遏制房價上漲」，8月住建部要求「穩地價、穩房價、穩預期」。地方政策層面兩階段變化：前三季度堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，涉及四限政策持續高壓；四季度調控政策略有鬆動的跡象。

展望未來，預計調控政策將實質性轉向，2019年新一輪放鬆調控潮將至。不過，房住不炒、因城施策的政策主基調未變，三四線城市去庫存仍是主旋律。

2018年總結 一、中央定調三階段變化：房住不炒，堅決遏制房價上漲，穩地價、穩房價、穩預期 3月兩會重申「房住不炒」政策主基調。兩會政府政府工作報告提到對於房地產市場調控政策主基調繼續堅持「房住不炒」。一方面，支持居民自住購房需求，南京、西安等二線城市紛紛下調落戶門檻，以便支持人才購房需求。另一方面，著力抑制投資、投機性購房需求。

7月底政治局會議直指房價上漲，並且措辭也有所改變，從「遏制房價過快上漲」升級為「堅決遏制房價上漲」。具體調控手段還是堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序等四個方面。我們認為調控政策主基調未變，未來所有調控政策都將圍繞「房住不炒」定位展開。

8月住建部要求地方政府落實穩地價、穩房價、穩預期的主體責任。住建部座談會明確提出兩點要求：其一，加快制定住房發展規劃，大力發展住房租賃市場等。其二，堅決遏制投機炒房。隨後，成都、杭州、福建等多省市紛紛響應。10月底，前期調控政策成效顯著，房價過快上漲的局面基本被遏制。鑒於當下房地產市場降溫特徵明顯，短期內暫無加碼調控的必要，未來中央政策層面還要結合2018年底經濟工作會議以及2019年初兩會再做觀察。

年底中央經濟工作會議繼續堅持「房住不炒」的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任。我們認為房住不炒、因城施策的政策主基調保持不變，在支持居民合理居住型需求的同時，著力打壓投資、投機性需求，緩解熱點城市房價上漲壓力。另外，政策指揮權將由中央轉向地方政府，各城市可以根據市場實際情況，針對性地調整未來政策走向。聯繫到近期菏澤取消限售，打響2018年放鬆調控第一槍，預示著本輪調控政策將實質性轉向，更多城市或將跟進鬆綁調控。尤其是那些庫存壓力較大的城市，放鬆調控的可能性更大。

二、地方歷經兩階段變化：堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，部分城市放鬆限價、限售 地方政策層面呈現兩階段變化：前三季度政策主基調依舊堅持調控目標不動搖、力度不松勁，涉及四限政策持續發力，多省市全面整治市場秩序等。四季度調控政策似有鬆動的跡象，部分城市局部放鬆限價、限售。

在調控政策持續高壓的同時，上半年，多數城市紛紛調降人口落戶門檻，並提供購房折扣、購房補貼、生活補貼等多項福利，意在吸引更多流動人口特別是高素質人才落腳城市。例如江門、西安、天津、南京、武漢、長沙、成都和一些三四線城市等。大量購房者通過「先落戶再買房再遷戶」等手段合法突破「限購」。

四季度以來，部分城市限價政策似有鬆動的跡象。一方面，熱點城市加快預售證審批，新增供應量升至較高水平。另一方面，廣州南沙、花都、增城三區鬆綁限價，使房價回歸至真實水平。再到12月，山東省菏澤市率先取消限售，放鬆調控將向更多城市蔓延。尤其是那些庫存壓力較大的三四線城市，或將跟進鬆綁調控，以便支持市民自住以及改善性購房需求，更好地實現庫存去化。我們認為本輪調控政策或將實質性轉向，新一輪放鬆調控潮將至。具體政策措施，地方政府將有更多的自主權，以便根據各城市實際情況做針對性的調整。

2019年展望 一、 房住不炒、因城施策的主基調不變，2019年微調放鬆在預期之中 展望未來，因城施策、一城一策的政策主基調未變。一方面，房價上漲壓力較大的城市，調控政策難言實質性轉向，有望貫穿更長的時間週期。另一方面，商品住房庫存量較大的城市，調控政策或將有所鬆綁，甚至不排除刺激性政策再度登場的可能性，以期加快庫存去化。2019年更多的政策自主權下放給地方政府，根據各城市市場實際情況，地方政府可以及時調整政策走向，以便提高政策的針對性以及有效性。另外，「房住不炒」的政策主基調不會實質性扭轉，意即在支持居民合理自住型需求的同時，著力打壓投資、投機性需求。

二、 貨幣政策中性偏積極，繼續定向降准概率大，首套房貸利率將回歸折扣 年底各項宏觀經濟數據預示著經濟猶存較大下行壓力。為了抵御經濟下行風險，預計2019年貨幣政策中性偏積極。我們認為2019年央行全面降息的可能性不大，更多采用定向激勵非全面降息，著力緩解小微企業融資難、融資貴的困境。就房地產市場而言，2019年各城市將有更多的政策自主權，可以根據市場實際情況，針對性地調整信貸政策。尤其是那些庫存壓力較大的城市，信貸政策或將轉向寬松，執行調降首付比例等，以便支持居民自住以及改善性購房消費。 鑒於市場趨冷，加之為刺激居民自住和改善住房消費，預計房貸利率上浮比例將繼續向下調整，尤其是首套房貸利率或將恢復至基準利率，部分城市或將再現折扣利率。

三、一線以及核心二線政策仍將從緊，弱二線及三四線將鬆綁調控 受供求關係、市場購買力等多方面因素影響，各線城市市場週期迥異，未來政策走向將明顯分化。一線以及核心二線城市市場需求依舊堅挺，長期來看房價猶存一定的上漲壓力。我們認為2019年核心一二線城市調控政策仍需從緊執行，且將貫穿更長的時間週期，以便打壓投資、投機性需求，緩解房價上漲預期。弱二線以及三四線城市市場下行壓力較大，高庫存風險不容忽視，預計2019年調控政策將有所鬆綁。其中，市場顯著降溫性城市，典型如廈門、福州、句容等；高庫存城市，典型如瀋陽、大連等，放鬆調控的可能性更大。

就四限政策而言，部分城市或將局部放鬆，甚至全面取消限購政策；限貸政策或將有所鬆綁，涉及下調房貸利率；限價政策或將由「控房價」向「穩房價」轉化，既不讓房價漲，更不讓房價跌；限售政策放鬆的可能性最大，鑒於限售乃是三四線城市調控「標配」，2019年市場下行壓力也主要集中在三四線城市，預計多數三四線城市將效仿菏澤取消限售，部分二線城市也將取消限售。