自2016年6月國務院推出了《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》開始，就拉開了我國全面部署加快培育和發展住房租賃市場的序幕。此後在政策的推動下，各大房企紛紛佈局住房租賃領域，與此同時，住房租賃專項債券開始登入房企融資的舞台。雖然該債券已經形成一定規模，但從2018年下半年開始其發行屢屢受阻。縱觀多方原因，資金使用用途是監管關注重點。

一、 住房租賃專項債券獲批規模已達619億元 2017年住建部及有關部門選取了北京上海等12城市作為住房租賃試點，長租公寓迎來長足的發展，此後，多城市就住房租賃方面跟進推出相關政策，房企紛紛開始佈局住房租賃領域，據不完全統計，截至2018年年底，TOP30房企中，已進軍或表示將佈局長租公寓的房企已達到了近20家，萬科、龍湖、旭輝、碧桂園都已形成了一定的規模。與此同時，發改委於2017年8月15日發佈《關於在企業債券領域進一步防範風險加強監管和服務實體經濟有關工作的通知》中，明確表明相關部門可以積極組織符合條件的企業發行債券專門用於發展住房租賃業務。住房租賃專項債券開始步入房企融資的舞台。

2017年12月28日，龍湖獲批發行50億元租賃住房公司債，為國內首單住房租賃專項債券，實現了國內住房租賃融資方面的新突破。截至2018年年底，據不完全統計，共有7家房企發行了住房租賃專項債券，金額共計135.28億元。與此同時，有意向發行住房租賃專項債券的房企也不在少數。根據上交所公開信息以及其他交易所部分消息，除了已發行專項債券的房企外，還有10家房企的住房租賃專項債券獲得了交易所批准，若加上2019年1月獲批發行的債券，未發行的住房租賃專項債券共計484.12億元。

二、2018年下半年專項債券發行屢屢受阻 2018年在政策的推動下，房企專項債券的申請迎來窗口期，多家企業專項債券的發行也為企業補充了運營資金，然而進入下半年，情況急轉直下，房企和地產基金主導的住房租賃專項債屢屢遭監管層中止或終止，如富力地產擬發行的60億元私募專項公司債於2018年8月被終止，更有合生創展100億元專項債券也被終止。這其中原因，包括了今年以來，包括杭州鼎家公寓、上海寓見公寓、北京昊園恆業、北京愛佳心儀等在內的多家長租公寓出現爆雷或跑路現象，引發監管關注。另外，在房企整體融資困難的背景下，有部分房企意圖發行此類債權，挪用資金開發業務輸血，也引起監管層警惕。

從目前受阻發行的專項債券的具體來看，這些企業目前在長租公寓佈局或者是住房租賃業務較少，這樣一來，一方面租賃住房項目證明難以限定，增加遭到限制的可能；另一方面，在遭監管審核嚴格時，不能以其他租賃性質或者租賃面積更大的項目進行更換調整。此外，這些房企募集資金所規劃用於住房租賃項目佔比較小，雖監管層並未明確具體數額，但若借住房租賃之名進行融資，監管層面不予發行。如富力地產截至2018年底未系統系涉及長租公寓，相關的住房租賃項目涉及較少；新歐鵬擬發行的20億元專項債券，其融資標項目的土地用途為城鎮住宅用地和商務金融用地，租賃住房性質沒有清晰明確，遭到中止。

二、 資金使用用途是監管關注重點 綜合來看，專項債券的是否能發行成功，從上交所與深交所反饋的意見來看，監管層的關注點集中在募集資金用途、是否存在重復融資、租賃住房性質三個主要方面。縱觀獲批發行的專項債券的募集說明書來看，債券能夠獲批發行，主要在於融資用於項目的性質屬於租賃住房性質且體量達到一定規模，以及用於住房租賃項目的資金佔比都比較大。如龍湖、葛洲壩、綠城、以及廣州城建等獲批的小公募專項債券比例都高達70%及以上，並對項目的具體用途作出了具體可查的計劃。

總的來說，為加快培育住房租賃市場，專項債券的應運而生緩解了佈局住房租賃領域房企的資金壓力，同時反過來更好的推動該領域的快速發展，目前發行以及獲批的住房租賃債券數額逐漸增加，未來前景巨大。而隨著監管層對於專項債券的發行的關注越來越高，房企在申請時應調高資金於住房租賃項目使用比例，同時，標的項目城市租賃住宅發展環境良好，且租賃住宅性質易於明確。不過，雖審查嚴格，但「租購並舉」仍是當前的主基調，並不影響政策對住房租賃專項債券的支持，這種融資方式未來仍是住房租賃行業發展的一項重要的融資工具。