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洪聖奇 David Hong
2019-04-04 01:35:00
一二線城市改善置業,重區位還是重面積?

隨著人們對於居住環境要求的逐步提升,加上二胎政策的刺激,居民改善需求日益旺盛。尤其當前房價水平相對穩定,有一定資金實力的置業者逐漸將改善提上日程。為對當前的改善需求有深入的瞭解,本文以八個典型一二線城市為研究對象,對2018年成交的改善產品的面積段、區域進行深入分析,認為各房企未來產品開發需抓准改善需求,高房價城市重產品對路,次高價城市更要兼顧土儲區位。

一、 京、滬豪宅產品更為暢銷,成都、杭州改善產品僅7%低於120m² 對比八個典型一二線城市改善需求特點,可見最暢銷的均為120-160m²的三房、四房產品。不過分城市來看,一線城市和二線城市120-160m²產品成交套數佔比存在較大差距,北、上、廣、深佔比相對較低,而蘇杭等二線城市佔比均在50%以上。值得注意的是,北京和上海160m²以上產品成交佔比處於極高水平,以北京為例,160m²以上產品成交佔比高達47.2%,大面積豪宅產品更為暢銷。就120m²以下的剛改產品來看,廣州比重最高,高達49.5%,其次是深圳和上海,這一比重均在30%以上;而北京和其餘四個二線城市剛改佔比均處於低位,均處於16%以下,尤其是成都和杭州,剛改比重均在7%以下。

二、受中心區域高房價和土地稀缺制約,京滬改善需求顯著外擴 當然,住房改善的方向不僅僅是追求大面積或大空間,而更多地是把城市未來發展規劃、住宅地段、環境、生活配套等因素納入置業綜合考慮範疇,以此提升生活品質。就區位分布來看,基本符合城市空間的圈層理論,由於城市中心內圈層土地供給的稀缺性,以及人們追求最佳配套的要求,改善客群主要選擇中間圈層進行置業,如北京、上海均是如此。這種趨勢一方面與該城市的房價收入比有極大關聯,北京、上海房價居於高水平,房價收入比均超23,導致改善需求區位外移,另一方面,也與城市空間結構有關,京、滬「內環」面積相對狹小,土地供應量較少,改善需求的分布重心也勢必外移。

至於深圳,則很大程度上受土地資源稀缺的影響,2018年深圳全年土地成交僅27幅。在限價因素的影響下,關內高房價產品性價比較高,使得深圳改善需求高度集中在關內。但是從深圳當前庫存量情況來看,關內改善型產品十分稀缺。截止2019年2月底,深圳關內120m²以上產品成交近2364套,同比2017年同期幾近腰斬;加之今年深圳土地供應依舊大概率維繫在低位,深圳關內改善型住房將更為稀缺。

成都四環外區域面積龐大,改善需求佔比佔到45.9%,與二環-四環區域改善比重相差無幾。考慮到成都土地供應集中在遠郊,未來這種改善需求外擴的現象還會進一步延續。而廣州、杭州、南京等城市改善需求高度集中在「內圈層」內,這一方面是因為這些城市「內圈層」供應比較充足,仍是城市樓市成交的主力,另一方面,也與房價收入比較低有關,仍有較多的改善性需求能夠負擔「內圈層」的房價水平。不過從趨勢來看,這些城市內圈層改善需求佔比已經呈現下滑趨勢。究其原因,主要是由於近年房價快速上漲,「內圈層」新房供應也有所下降,而外圈層配套逐漸發展成熟,以致改善需求漸漸外擴。

三、京滬改善更偏好200m²以上豪宅,蘇杭等城市區位與面積並重 綜合各城市改善需求在面積和區位上的表現來看,房價最高的京滬更認可超大面積的豪宅,如北京250m²以上產品佔到改善需求的21.7%,這與北京高收入群體數量多、收入水平高有極大關聯。北京作為全國的政治、經濟、文化中心,由於在政策、資源上具有諸多優勢,企業數量眾多、高管數量也居於較高水平,這些人群恰好是高收入群體的主要來源,根據《2018胡潤財富報告》,企業家、金領集中了則佔據了財富榜的比重高達80%。無論是600萬資產家庭、1000萬家庭、1億資產家庭、3000萬美金資產家庭,在中國各城市數量排名均是北京最多,其次上海、香港、深圳和廣州。此外,根據《北京統計年鑒》,2017年高收入群體人均可支配收入高達11.6萬元,這一數據也居於全國榜首。

房價收入比較低的廣州則是區位與面積並重。廣州儘管其居於一線城市之列,但住房改善的的門檻高度顯著低於京滬,更多中小面積的產品在廣州可以躋身「改善」行列,改善客群也更能兼顧區位的提升。廣州120m²以下產品佔改善需求比重達到50%,相比同一能級的北京高了40個百分點。從區位分布來看,2018年廣州環城內高速內商品住宅成交套數佔全市的12.7%,但改善產品的這一比重卻高達49.1%,由此可見廣州改善客群在繞城高速內的聚集程度;房價水平較低的二線城市方面,更可以做到面積與區位的兼顧,如蘇州、杭州120m²以上的改善需求均在90%以上,並且在中心區呈現出較強的聚集性。

四、總結:抓准改善需求,高房價城市重產品對路,次高價城市更要兼顧土儲區位 慮到當前一二線城市改善需求日益增加,房企應適時調整產品策略,做到以需求為導向,提高產品適配性、提升盈利空間。考慮到各城市改善需求存在較大差異,建議房企在接下來的產品開發過程中,要注重因城施策,結合各城市房價收入比水平,合理開發。第一,在高房價城市可適度向 「中環」轉移,產品方面著重佈置120-160m²的三房、四房。譬如高房價的北京,房企開發產品的重點要集中在改善需求集中、交通完善的五環附近,加之該區域房地比處於較高水平,盈利空間較大,房企可重點考慮。第二,在房價收入比相對較低的廣州、成都等城市,改善產品還應以中心及近郊區域為主,以廣州為例,改善市場集中在環城高速內,產品面積可適度小型化,可將100-120m²和120-160m²產品為主力戶型。在整體市場趨冷、消費回歸理性、行業整合加劇的大背景下,房企只有不斷強化產品力並打造自身品牌優勢,提升產品的舒適度、吸引力才是王道,才能在日趨激烈的市場競爭中佔得先機。