33家房企參拍4宗地，平均溢價率達30%，開年以來合肥首場土拍熱度頗高。一方面是地塊優質、板塊內供應緊張，另一方面則是長三角一體化之下，眾多房企已經把合肥作為佈局要塞。鑒於目前合肥地價處於相對窪地，在城市圈政策利好加持下，中長期投資前景依舊值得期待。
一、33家房企競拍，平均溢價30%，合肥土拍熱度不減 雖然合肥土拍時間受疫情影響被推遲將近一個月，但並未影響房企的參拍熱情。據CRIC監測，四宗地塊共吸引了33家知名房企參拍，4宗居住用地均溢價成交，總成交金額達到81億元。
在「價高者得+最高限價時轉競自持用於租賃的商品住房」之下，綠地、中海和陽光城所獲地塊均達最高限價，分別需要配建自持租賃商品房7200平方米至41000平方米，由此可見整體競爭較為激烈。
我們認為，熱度較高一方面在於出讓地塊自身條件優質：陽光城競得的濱湖科學城地塊距離省政府不足1.5公里，配套齊全，板塊內均為綠城、融創、保利等知名開發商樓盤，一直受到開發商普遍看好；另一方面在於部分區域面臨「斷供」風險，綠地、中海所得地塊雖然緊鄰高架，會受到一定影響，但經開區即將面臨無房可售的空白期，對拿地企業而言是較好的市場機遇。
此外，此次疫情期間的土拍，也從另一方面提振了當前的市場信心，未來土地市場火熱也會傳導至銷售，進而對房價形成支撐。
二、長三角一體化加速房企佈局合肥，近一年銷售50強」搶得「一半土地 此次土拍的背後實際也是房企對於長三角一體化發展前景看好的」縮影「。 類比於京津冀、粵港澳大灣區等，長三角地區核心一二線城市擁有較強吸附力，人口、經濟規模優勢顯著，市場需求較為堅挺。
作為長三角一體化的」1+5核「之一、以及安徽省的省會，合肥自然受到了各大房企的關注。雖相較於杭州、南京和蘇州這類准一線城市稍遜一籌，但合肥在省內具備較強吸附力。
安徽省內三四線城市外來人口普遍偏好就近遷移，作為省會，合肥已然成為省內外來人口第一聚集地。因此，近三年合肥也是企業踐行以城市圈發展為核心、投資回歸一二線的戰略的落腳點之一。並直接體現在房企對合肥投資逐年加碼。
第一， 近三年合肥經營性用地成交建面逐年上漲，2019成交建面超過1400萬平方米，同比增長19%，已經回到2015年、2016年高峰。成交均價也僅次於2016年的絕對高點，土地市場量價齊升。 第二， 2019年有十家房企新進駐合肥，不乏雅居樂、新力等品牌房企。
第三， 超過三成銷售50強近一年在合肥有新增拿地，拿地總建面幾乎是2019年合肥土地市場成交的60%。範圍擴大至百強來看，佔比接近70%。
當然，支撐企業拿地信心的不僅是長期的城市規劃利好，短期市場房價強勢也是佈局重要因素。CRIC數據顯示，合肥九區房價近5年一路攀升，2019年商品住宅均價已達17960元/平方米，較2015年增長一倍有餘。
三、投資加碼之下競爭將愈發激烈，保利、融創、萬科土儲優勢明顯 隨著越來越多房企將合肥作為佈局的戰略要塞，投資加碼之下銷售競爭格局將愈發激烈。
2019年在合肥銷售權益金額、流量金額TOP10的上榜企業中已經以外來的頭部房企為主，融創、萬科、招商、碧桂園等名列前茅，本地房企僅剩文一地產和安徽高速集團榜上有名，本土房企的生存空間被擠壓。從入榜金額來看，流量金額最高的萬科也僅有104億元，上榜門檻在40億左右。 整體而言，合肥房企銷售正處於」混戰「階段，市場上漲的空間和格局尚未確定，尤其是疫情期間土地交易、銷售都暫停的情況下，土儲的優勢也是左右」戰局「的重要因素。結合百強在合肥的土地儲備情況來看，土儲貨值在200億以上的企業有保利、融創、綠地、龍湖、旭輝、萬科等規模房企。其中融創、龍湖、萬科和旭輝均位列2019年合肥銷售TOP10，疊加其土儲的優勢，預計接下來也將持續佔據較高的市場份額。
綠地雖然2019年未上榜，但作為早已多子佈局合肥的企業，其土儲優勢較大，加之新增地塊項目也能在年內上市，有望重回合肥銷售TOP10企業。其次新城、弘陽、美的、佳源等企業也有百億以上土儲貨值位於合肥，且主要地塊集中在市內九區，如何衝進第一梯隊需要更快的提高土儲到銷售的轉化率。
整體來看，鑒於目前合肥地價、房價處於相對窪地，且在政策利好加持下，中長期投資前景依舊值得期待。但在投資選擇上，2016年合肥多幅地王的前車之鑒值得警惕，18宗地王項目有10宗「麵粉」貴於「麵包」，盈利空間為負。因此，投資拿地上仍然需要理性對待。
此外，值得注意的是，截止到2019年末，合肥全市廣義庫存1429萬方，廣義去化週期25個月。其中2018、2019年成交地塊庫存佔比佔57%，16年多個地王項目導致庫存積壓。這些庫存今年會逐步入市，疊加疫情過後的供應放量，會進一步加大市場銷售難度。但同樣給企業帶來機遇，目前市場銷售格局尚未出現一家獨大的局面，當疫情把所有房企復工節奏拉平至同一起跑線之後，如何提高土儲到銷售的轉化率是佔據市場份額的關鍵。