2018年住宅市場產品結構最顯著的特徵是，新房市場三房成交主力地位不動搖，中小面積段多戶型產品需求佔比進一步提高，千萬豪宅成交仍集中於一線城市，但杭州、合肥等少數城市異軍突起，以及二手住宅成交持續以剛需為主。

2018年總結 一、 新房市場三房穩居主力，四房比重增長，二房佔比大幅走低 2018年，改善需求持續釋放，購房者偏好三、四室產品傾向顯著。具體看一、二房產品成交進一步回落；三房產品同比增幅最大，且是新建商品住宅市場的絕對主力；四房產品成交同比增幅僅次於三房產品。另外雖然五房及以上戶型各類產品成交均有回升，但相較而言其所佔比重數值極低，均不足3%。

一線城市房價長期高位運行，大戶型產品總價高、購買壓力相對較大，二房產品成交佔比顯著上升，同比增長了4.2個百分點。三房、四房產品成交佔比持續增加但同比增幅明顯收窄。此外復式產品成交佔比繼續高位回落。

二線城市改善需求成交異常活躍，二房成交佔比同比大幅銳減6.1個分點，三房產品成交佔比繼續穩中有升，穩居市場成交主力；四房產品成交比重上升至15%且同比漲幅最大；五房及以上和復式產品佔比也均保持小幅上漲。

三四線城市購房客群追求大型舒適化產品，三房產品成交佔比長期維持在50%以上高位，成交佔比和同比增幅都明顯高於一、二線城市；四房產品成交佔比上升2.2個百分點；復式產品同比也小幅增加0.9個百分點，高於全國平均水平。

二、 80-90㎡為一線主力，二三四線100-140㎡比重上升最快 90-140平方米面積段產品合計成交佔比超五成，是現階段最受購房者歡迎的產品，其中100-120平方米是成交主力，佔比最大約22.2% ；其次120-140平方米產品位居第二，且同比增幅最為明顯。而90平方米以下各面積段產品均有回落，以80-90平方米下降最快。

一線城市明顯分化，80-90平方米產品佔比最高，漲幅也最大，相較其他能級城市熱銷戶型面積相對趨於小型化；其次是100-120平方米以及120-140平方米上漲也比較明顯，同比增幅均超1.7個百分點。

二線城市產品需求集中在100-120平方米和120-140平方米面積段，而 90平方米以下產品則回落顯著，特別是80-90平方米佔比同比減少3.2個百分點。

三四線城市100-140平方米面積段產品同樣為成交主力，且同比繼續增長；此外90-100平方米今年有所回升，而80-90平方米產品回落幅度最大，同時140平方米以上各大面積段戶型佔比也均全線降低。

三、 聯排別墅居半數，疊加比重大幅提升 2018年別墅產品中僅疊加別墅同比持續上升，其餘產品成交佔比均有不同程度回落，其中聯排別墅下滑最為明顯，但其成交比重仍超50%；獨棟和雙拼別墅比重持續處在下降通道。整體上2018年聯排別墅和疊加別墅成交佔比合計近九成，經濟別墅明顯更受改善購房客群的歡迎。

四、 豪宅成交聚集北上深，杭州南京等增長顯著 2018年豪宅市場降溫態勢延續，成交量整體繼續回落。其中總價1000萬元以上豪宅成交套數TOP20的城市成交量同比下滑4%，總價3000萬元以上豪宅回落更為顯著，同比大幅銳減24%。從具體城市來看，上海、北京、杭州、深圳成交量遙遙領先於其他城市，是豪宅市場的絕對成交主力，同時合肥、鄭州、福州豪宅市場升溫明顯，成交量同比快速上漲，漲幅超過90%，而西安、廣州以及去年成交表現亮眼的重慶、三亞等市則有所回調。從總價1000萬以上豪宅TOP20榜單來看，豪宅主要集中分布在一線以及熱點二三線城市，且一線城市成交量巨大，佔比貢獻接近七成。

五、 二手住宅承接剛需，90㎡以下二房佔八成 與新房住宅市場類似，二手房市場的二房、三房戶型產品成交比重也顯著高於其他戶型。CRIC不完全監測的北京、深圳、合肥、武漢和重慶5個樣本城市中，二房成交佔比接近50%，剛需產品仍是需求主流，三房成交比重也達31%，購房群體多為新房市場轉移而來的剛需或是承接剛需的首改客群。二房、三房產品成交增幅進一步提升，復式產品佔比也小幅回升。其餘各戶型產品成交則均有不同程度回落，其中一房同比下滑最大。從主力成交戶型二、三房成交面積段佔比情況來看，還是中小面積段二手住宅備受青睞。

2019年展望

新房小面積三四房產品需求仍將增長，二手市場主流仍是剛需

現階段房地產市場剛需已逐漸進入飽和，改善型需求已然成為市場主流並且未來還將持續釋放。展望2019年，普通住宅市場中三房產品將繼續穩居成交主力位置。另外隨著生育政策放開二孩家庭持續增多，以及受消費升級催生偏好多室戶產品客群的影響，四房產品成交量有望穩步增加。但在政策調控力度不減，房價持續高企下，居民購買力已經表現出疲軟態勢，尤其是一線城市和熱度較高致房價快速攀升的部分二三線城市，產品套均面積小型化趨勢還將進一步延續。整體而言，我們預計明年市場上三、四房小型化產品成交增長空間較大，80-120平方米二房、三房產品成交比重仍將繼續提升。

別墅市場受消費降級擠壓作用將更為明顯，預計2019年別墅整體成交量或將小幅下滑，產品向中低檔、經濟型轉化將成常態，獨棟、雙拼別墅成交量部分將會轉向經濟型聯排、疊加別墅。

豪宅市場以一線城市成交為主的趨勢不會改變，北上深佔比將維持高位運行，杭州、南京、武漢、重慶等城市豪宅成交有望回升。但因豪宅項目預售證審批嚴格，不少城市暫停批復獨棟等高檔別墅用地影響，以及在「四限」政策不放鬆、高房價壓力下，整體購買力將大打折扣，特別是頂級豪宅預計成交縮水現象將進一步顯現。

二手住宅市場，二、三房成交佔比仍將穩居成交主力，一線城市北京、深圳「蝸居現象」顯著，90平方米以下小面積段產品需求持續旺盛，武漢、重慶、合肥等房價漲勢凶猛的熱點二線城市二手住宅成交也將繼續由剛需主導，同時為承接剛需置換而選擇二手房的客群將有所增加。