踏入2021年，中國住建部發出《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》，鼓勵有條件的物業服務企業向養老、家政、房屋經紀等物管領域延伸，又彭勵智慧物業管理服務發展。物管板塊在政策支持下錄得強勢升幅，碧桂園服務（SEHK：6098）與雅生活服務（SEHK：3319）相比，那隻更值得投資？更多分析碧桂園＋碧桂園服務的投資組合 能發揮1+1=3的作用？、一隻最值得長線持有的物管股。

業務增長不相伯仲

物管公司主要透過獲取管理項目，擴大收費管理面積來增加收入。碧桂園服務與雅生活服務同樣有母企發展商撐腰，前者有碧桂園集團，後者則有雅居樂集團。關連的發展商可作為物管公司的項目供應來源，獲取項目所面對的競爭較少，增長前景的確定性自然更高。

關於這一點，碧桂園集團對於母企的依賴較高，2020年上半年的管理面積有逾70%來自碧桂園集團開發的物業，相對雅居樂服務的16.1%。

不過，雅居樂服務的開拓第三方物業開發項目的積極性相當，增速不遜於碧桂園服務。據財經網站morningstar，在2016年至2019年間，雅居樂服務的收入複式增長約為60.30%，而碧桂園服務的增速則為59.92%，可謂不相伯仲。

雅生活服務盈利能力更強

雖然兩大物管公司的收入增速難分高下，雅生活服務的盈利能力更強，使其成為業績增長表現更佳的物管公司。

據財經網站morningstar，在2016年至2019年間，雅生活服務的毛利率水平已提升近12個百分點至36.72%，但碧桂園服務卻停濟不前，毛利率反而在期內倒退約2.3個百分點至31.65%。

這或反映出雅居樂服務開拓第三方物業開發項目來推動增長的策略更勝於碧桂園集團依賴母企的定位。

第三方在管面積急速增長為雅居樂服務帶來的規模經濟效益亦更顯著，雅居樂服務的經營溢利率在2019年度高逾30%，相對碧桂園服務的不足20%。收入增長相若之下，雅生活服務的優越盈利能力帶動盈利在2016年至2019年間錄得近100%增速，相對碧桂園服務約73%。

結語

物管行業有望在利好政策出台下加快增長，兩大物管公司之中，雅生活服務的財務往績更優勝，有望在行業順風之中實現更強的增長。

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