近日，個稅抵扣是否會引發房租上漲成為市場關注的焦點，表面上看租客與房東之間的博弈難以避免，租客在享受租金抵扣個稅的同時，房東勢必要承擔由此產生的繳稅成本。而房東作為傳統意義上供給強勢方，難免會引發將稅轉嫁給租客從而誘發租金上漲的普遍預期。但租賃作為一種消費行為，賦稅轉嫁能力將取決於租賃市場供求關係、租賃群體收入水平等多方面因素。即使核心一、二線城市租賃市場供需偏緊，基於成本收益關係，往往會誘發逆向選擇，比如租賃消費降級或者放棄租金抵扣個稅的權益，歸根結底，個稅改革並不必然會造成租金上漲的結果。

一、 租金呈週期性變動，旺季集中在年後、三季度環比漲幅超0.3% 統計數據顯示，長期來看住房租金整體運行平穩，同比漲幅大都控制在3%以內，環比漲幅大都低於0.5%，多數月份更是環比零增長。並且，住房租金呈週期性變動，租賃市場旺季主要集中在年後3月份以及三季度，環比漲幅皆超0.3%。這與租賃群體季節性大規模遷移不無關係，年後3月份乃是農民工進城務工的高峰期，三季度更是畢業季，大批應屆高校畢業生紛紛踏出校園參加工作。譬如，2018年全國普通高校應屆畢業生約820萬人，很大一部分將流向住房租賃市場。短期內，租賃需求大量增加，難免會加劇租賃市場供求失衡，致使租金出現階段性上漲行情。不過，一旦進入租賃市場淡季，租金實難維繫前期快速上漲行情，環比基本持平，同比漲幅保持不變，或者略有收窄。

二、 租金取決於租賃群體收入水平，博弈取決於市場供求關係 區別於歷次房地產上升短週期，本輪上升短週期城市輪動特徵顯著，各線城市房價出現普漲行情，房價翻倍上漲的城市更是不在少數。不過，住房租賃市場供求基本平衡，多數三四線城市更是供過於求，全國租金漲幅十分有限，全年漲幅皆不足3%。說明房價與房租之間的傳導效能較弱，房價大漲並未倒逼房租同等比例跟漲。統計數據顯示，2018年全國住房租金上漲2.5%，明顯不及同期房價漲幅。

相較於歐美髮達國家，現階段我國住宅投資理念尚不成熟，投資客重點關注於房價上漲所帶來的資產增值收益，寄望於短期房價大漲，然後投資離場痛快套現；對於資產的長期投資回報不甚關心，租金收益率並非購房的重要考慮因素。近年來，住房租賃市場發展步入快車道，房企、銀行、互聯網機構等紛紛進軍租賃市場，意在分得一杯羹。不過，個人房源依舊是租賃市場供應主力，機構投資者參與比例仍處低位，實難扭轉「急功近利」的投資氛圍。

類比於購房環節，置業客群購買力主要取決於當期的首付款支出以及每月的還貸能力，租賃群體租金承受力主要取決於租賃群體收入水平以及租金佔當期收入的適當比例。基於人口持續淨流入，一線以及核心二線城市租賃市場供需錯位，市場旺季租金猶存一定的上漲壓力。不過，鑒於租賃群體租金承受力決定性因素乃是收入水平，即使核心一、二線城市住房租金全面上漲，屆時難免會發生租賃消費降級，部分租賃群體可能退而求其次，被迫租賃遠郊區域、更小面積、更低租金的房源。退一步講，前期房價大漲階段，一線城市集中出現的人口回流潮可謂是初見端倪。弱二線以及三四線城市租賃市場仍是典型的買方市場，意即租客議價能力明顯強於房東，即使市場旺季租金有所上漲，漲幅也非常有限。

三、租賃市場規範化是大勢所趨，個稅對房租上漲推動有限 十九大明確提出建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度，但當下租賃市場制度建設仍有留白，部分人士以及機構善於鑽營政策漏洞，因資金鍊斷裂部分長租公寓運營機構倒閉、核心城市房租大漲便是典型案例。長期來看，住房租賃市場亟需規範化發展，一方面，鼓勵住房租賃消費，培育規範化租賃企業，支持租賃企業做大、做強；另一方面，加強租賃市場監管，嚴堵政策監管漏洞，助推租賃市場更好、更快發展。

就個稅抵扣而言，其對房租上漲的推動力著實有限。一方面，租客與房東之間的博弈結果取決於租賃市場供求關係，即使核心一、二線城市租賃市場供需偏緊，基於成本、收益關係，往往會誘發逆向選擇，典型如租客放棄租金抵扣個稅的權益。另一方面，租賃市場規範化發展乃是大勢所趨，待相關制度建設日臻完善，房東租金收入注定將繳納一定比例的賦稅，屆時賦稅轉嫁能力將取決於租賃市場供求關係、租賃群體收入水平等多方面因素。

綜合而言，個稅抵扣是否誘發租金上漲之所以引發市場熱議，側面映證當下住房租賃市場制度建設尚不健全。鑒於住房租金主要取決於租賃群體收入水平，長期來看租金穩中有升，但整體漲幅著實有限。即使核心一、二線城市，短期內租金快速上漲，難免會倒逼租賃消費降級、人口回流效應等。並且，住房租賃市場規範化發展，租金平穩運行便是題中應有之義，長期來看租金仍將窄幅波動。