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洪聖奇 David Hong
2018-12-17 01:36:00
「抄底」樓市?絕非當下

近日,人民日報社評《抄底樓市,正在當下?》引發市場廣泛關注,文中異常罕見地提到:「不管是有合理居住需求的剛需,還是正常的投資者(不合理加槓桿的除外),此時不抄底,更待何時。」但是,本文認為:1)房地產市場尚未出現轉暖現象,2)市場底並未真正到來,3)2019年上半年市場仍將下行。因此,當下房地產投資不可忽視下行風險。

1) 房貸利率並非市場要轉暖,供求、政策、土拍等印證市場才剛步入調整。 人民日報社評《抄底樓市,正在當下?》核心邏輯在於房貸利率回調,房價將止跌回暖,甚至有可能重新開啓新一輪牛市。不可否認的是,近期北京、深圳、杭州、廈門等多城確有下調房貸利率,下調幅度在5%-10%之間。縱觀歷次房地產市場短週期,房貸利率下調並非市場轉暖的先行指標。以上一輪上行週期為例,市場轉暖起始於2014年6月呼和浩特率先取消限購,其他城市紛紛予以跟進取消限購,2014年「930」新政二套房執行「認貸不認房」,市場正式開啓上升週期。並且,房貸利率下調僅利於降低購房者成本支出,相較於房價上漲/下跌所帶來的資產增值/貶值損益,近乎可以忽略不計,其對市場影響程度著實有限。因此,片面將房貸利率下調解讀為市場轉暖信號,難免有些牽強。

我們認為房地產市場冷暖乃是供求、政策、土地、信貸等多方面因素綜合作用的結果,本質上說供求關係才是最核心的動因,其他因素在一定程度上可以影響供求關係,進而影響市場冷暖。2018年下半年以來,房地產市場頻現降溫特徵,且有加劇的趨勢,集中體現在以下三點:其一,調控政策持續高壓,未見實質性轉向的跡象;其二,市場觀望情緒濃重,新開盤項目去化率持續走低,部分城市項目去化率現已不足五成。受制於去化不暢,部分項目率先開始降價,但銷售依舊低迷;其三,土拍市場顯著轉冷,低溢價乃至底價成交漸成常態,土地流拍數量明顯增多,不乏北京、上海、成都、重慶這類核心一二線城市。概括而言,下半年以來房地產市場步入調整期,量變到質變的市場拐點將至。

2) 當下市場仍處週期「左側」,市場底尚未可知,建議右側交易控風險。 當下房地產市場行情持續低迷,成交量仍處下降通道,房價猶存一定的下行壓力。尤其是那些人口持續淨流出的弱二線以及三四線城市,必將面臨更大的調整壓力。主要原因在於前期房價上漲過快,但居民收入並未同等比例增長,市場購買力難免透支,增量購房需求著實有限。並且,近年來弱二線以及三四線城市大量供地,市場供求關係開始逆轉,由原先的賣方市場轉變為買方市場,新開盤項目去化率持續走低已是不爭的事實。

鑒於市場底並未真正到來,何時探明市場底尚未可知,當下房地產市場正處下行週期左側。類比於股市,左側投資或許能賺取超額收益,但也要承擔更高的投資風險,風險與收益孰輕孰重,可謂莫衷一是。對於多數投資者而言,右側投資(市場底探明,上升週期剛啓動)或許是更好的時機,房地產市場似乎也有相似的規律可循,成交量價止跌回升才是投資的良機。一方面,可以賺取合理收益,坐享房價上漲所帶來的資產增值收益;另一方面,投資風險基本可控,安全邊際也更高。

3) 2019年上半年市場仍將下行,下半年調控鬆綁之後核心一二線或才有良機。 2019年上半年銷售行情依舊難言樂觀,預計成交量將持續低位運行,不排除降價由少數城市、個別項目向更多城市、更多項目蔓延。鑒於經濟猶存較大下行壓力,房地產仍是中國經濟的「壓艙石」,更是穩增長的重要抓手。我們認為2019年下半年調控政策有望鬆綁,核心一二線城市市場將率先止跌企穩,屆時或是投資抄底的良機。

基於人口規模、居民收入、供求關係等多方面因素,各線城市市場週期迥異。一方面,核心一二線城市市場需求依舊堅挺,居民購買力強勁,疊加土地供應長期受限,市場供求關係持續偏緊,長期來看房價猶存一定的上漲壓力,投資收益有保障。一旦調控政策有所鬆綁,市場將率先出現企穩回升的信號,屆時不啻為較好的投資良機;另一方面,弱二線以及三四線城市市場需求本就有限,疊加2016年以來大量供地,未來恐將形成新一輪庫存週期,投資風險著實不容小覷。

綜合而言,人民日報罕見性地喊話「抄底樓市」,本意還是在於增強市場信心,以期拉動剛需以及正常的投資性需求加速入市,緩解市場下行壓力。既然是投資,收益以及風險便是首要考慮因素。當下房地產市場仍處下行週期,完全忽視投資風險,片面強調投資收益,注定是水中月鏡中花。當然,究竟投資收益能否兌現,投資風險能否規避,也許市場會給我們一個真正的答案。