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龔成
2021-12-16 10:00:12
【適合中低風險投資者的九倉置】

九龍倉置業地產投資有限公司

WHARF REAL ESTATE INVESTMENT COMPANY LIMITED

股票代號:1997

股息率:3.3%

每股股息:$1.47

市值:$1200億

業務類別:地產業

集團主席:吳天海

主要股東:會德豐有限公司(0020)(49.0%)

5年業績

年度:2016/2017/2018/2019/2020

收益(億):169/209/165/160/155

投資物業公平值增減(億):11.9/79.9/80.7/-57.9/-140

盈利(億):99.2/172/180/39.3/-78.5

每股盈利:3.27/5.67/5.94/1.29/-2.59

每股股息:0/0.95/2.10/2.03/1.47

--企業簡介--

九龍倉置業是物業的投資者及營運商,擁有位處香港黃金地段的投資物業,香港物業總樓面面積為超過1100萬平方呎,估值總額超過$2700億。

當中的旗艦物業為海港城及時代廣場,分別位於尖沙咀及銅鑼灣,都是香港的核心購物業,同時這兩個亦是香港的地標性物業。

--黃金地段商場--

【圖1】--九龍倉置業核心物業

【圖2】--九龍倉置業核心物業

九龍倉置業的主要業務是持有物業收租,上述是擁有的主要物業資產,主要包括海港城、時代廣場、會德豐大廈、卡佛大廈、荷里活廣場等,成為一個物業組合。

物業均座落於香港最核心的購物區或商業區,有相當的價值,呎租甚高。由於海港城及時代廣場對其的貢獻最大,因此稍後會再講述。

會德豐大廈包括一座25層寫字樓,位於中環的甲級寫字樓,樓面面積約為215,000平方呎,是很優質的物業,在正常的經營環境,出租率一般達100%。

卡佛大廈,位於中環,樓高24層,包括商場及寫字樓,總面面積189,000平方呎,物業位置相當好。

荷里活廣場,位於鑽石山,位處兩條港鐵線中,位置亦很不錯,總面面積562,000平方呎,是九龍東其中一個重要的商場,平均實際呎租逾$100,出租率處95%以上。

上述是九龍倉置業的主要物業組成,這企業以持有物業收租為核心業務。雖然業務本質穩定,但由於有發展物業的入賬數字,以及有「投資物業公平值增減」,因此大家見其營業額、盈利,都比較波動。

若果只計核心的收租部分,這企業的收入及盈利都是平穩,並保持向上的。

--海港城--

【圖3】--海港城

【圖4】--海港城相關物業

海港城是混合式發展項目,提供商場及寫字樓物業、服務式住宅、酒店及會所,位於於尖沙咀這個香港一線購物區,是香港其中一個最大的購物商場,更是香港其中一個地標,商場部分的可出租樓面面積1,286,000平方呎,寫字樓則有4,239,000平方呎。

整個海港城由多個物業組成:海運大廈、海洋中心、九倉電訊中心、世界商業中心、環球金融中心、港威大廈、馬哥孛羅香港酒店、港威酒店、太子酒店等。可見,這些都是有質素的物業,無論商場、寫字樓、酒店,都是行中高端路線,有相當的質素。商場及寫字樓的出租率均處95%以上。

由於地理上的位置理想,香港作為一個國際旅遊城市,海港城佔了有利的地理優勢,同時長遠的質素仍然正面。

--時代廣場--

【圖5】--時代廣場

時代廣場位於銅鑼灣,是香港核心的購物區,地庫直通銅鑼灣港鐵站,時代廣場是商場及寫字樓的混合式發展項目,與海港城一樣,是九龍倉置業的旗艦物業,貢獻相當多的收入。

時代廣場設有16層商場,商場的可出租面積約531,000平方呎,另包括兩座分別為33層及26層高的寫字樓大廈,總樓面面積約為1,976,000平方呎。出租率處95%以上。

由於地理及區份的優勢,時代廣絕對是優質資產,雖然香港經濟及旅遊業總會有波動,但長遠價值不會改變,租金收入仍會平穩向上。

--保持資產增值--

從上述資料可見,九龍倉置業持有的,都是優質甚高的物業,同時,會持續投入資源為物業增值,令物業長遠的價值保持向上。

透過翻新、重新定位,又或內部擴充來持續提升資產價值。例如海運大廈增加了四層高新翼,於2017年開業,當中擁有約94,000平方呎的可出租面積。

這些資產增值或物業改善工程,一般不需要重大的資本開支,因此不會對財務情況造成不利影響。而當中的好處,就是資產價值的持續提升,以及租金收入的增長,對企業長遠有利。

--中國物業佔比不大--

九龍倉置業的核心物業均在香港,但中國都有一些物業的收入貢獻,於中國的投資物業全部由海港企業持有(九龍倉置業持有7成股權的附屬公司,上市編號:0051)。

當中包括蘇州國際金融中心,這是一個商業綜合大樓(包括一間酒店-蘇州尼依格羅酒店),以子及常州馬哥孛羅酒店。物業總樓面面積約321,500平方米,估值約40億人民幣。

同時,亦於中國發展多個物業,包括重慶寰宇天下、常州時代上院、蘇州時代上城、上海南站,其中兩個由海港企業的附屬公司持有,另外兩個分別透過海港企業的合營公司及聯營公司持有。但這些物業發展後主要會出售,並不會持有作長期收租。

同時,海港企業表示,並無其他中國的土地儲備作發展用途,亦不打算補充其土地儲備,因此,九龍倉置業可說不打算在中國有大進取的發展。

--受旅遊業影響--

海港城及時代廣場,為這企業提供了大部分的收入貢獻,這兩個商場是香港有代表性的地標,雖然當中的質素甚高,但就無可避免受旅遊業的影響。

近年受疾情影響,令香港遊客大減,對這企業造成不利影響,但這情況將會慢慢改善,隨著疾情最差時期過去,遊客會慢慢增加,這企業將會受惠,而現時的股價合理,正正出現投資值博率。

--網購影響--

長遠來說,電子商務可能對這企業旗下的商場受影響,若然人民的購物模式改變,當中租戶的業務就會有影響,最終對商場的租金受影響。

電子商務近年快速發展,由於網上零售商的固定成本通常低於實體店,故網上零售商可能會以折扣價格出售相同的產品,長遠來說,對實體店造成影響。

這種消費模式影響有多大,這刻仍存有未知數,但影響會存在的。

不過,對不少人及旅客來說,「行商場」是其中一種樂趣,而網上購物會較為目的性,因此,「行商場」有些優勢是無可取代的,這令九龍倉置業的物業,總會有一定的價值。

--投資策略--

整體來說,九龍倉置業有一定的質素,當中的物業都是優質高的類別。同時租金收入穩定,並且能平穩向上(但不會高速增長),前景不差,而企業發展方面不強,投資者不要對增長有太大期望。

這企業與房託不同,雖然本質都是持有物業收租,但並沒有硬性規定這企業要將多少盈利作股息派息,因此,股息回報會存有不確定性,但企業在資金運用方面就有較大的自由度。

現時由於疾情未完全減退,因此這股的股價未貴,處合理水平,當疾情減退,這股會受惠。現價合理,可分注投資,長線持有。

因此,投資者可以視這股為穩中求勝,這企業就算低風險者都適合投資,而股價大部分時間都處合理區,投資者基本上都可分注投資,長線持有就得,預期這企業能平穩增值。

(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)