2018年的樓市成交量仍在較高水平。在經濟下行多重因素的影響下，市場在下半年逐漸轉冷，整體純粹投資需求明顯減少，但環京、環廣深的三四線城市在國家重大規劃的利好下，少部分城市投資熱度仍舊不減。與之相對，二線城市的「搶人行動」鏖戰正酣，吸引了部分一線外溢需求和三線需求轉移至二線，當地的首次購房者明顯增加。

2018年總結 一、35~50歲客群是需求主力，購房計劃也更為迫切 從年齡分布來看，經濟實力更強的35~50歲客群仍是主力購房客戶，佔比達到42%，但比上一年降低了3個百分點，主要是因為重點城市都出台了限購限貸政策。具體到城市來看，廊坊、大連、深圳、無錫等城市，年長客群的比例明顯高於25~35歲年齡段的客戶。這些城市的投資需求都比較旺盛，房價一般都比較高，購買力更強的年長客戶成為購房絕對主力。而長沙和西安等城市通過吸引人才落戶以及對人才買房給予補貼，吸引了不少年輕群體來購房落戶，25-35歲的客戶佔比相對更多。

二、人才引入讓部分二線城市外地需求激增 本地購房者仍舊是大部分城市的需求主力，僅有少數城市以外地客源為主，如熱門旅遊城市西雙版納，外地客戶比例達到了9成。但從佔比變化來看，重點二線城市的外地客戶比例有著顯著的增加，特別是中西部的城市。這些城市為了吸引人才落戶都放寬了落戶門檻，如鄭州僅需中專畢業就能在當地落戶的政策為鄭州吸引了大量的購房人群，使得鄭州成為2018年投資熱點城市。此外，武漢、成都、合肥等城市的來自外地的客戶所佔比例相比上一年也增加不少。

三、中心城市需求外溢範圍進一步延伸 一線城市需求外溢炒熱了周邊的樓市，也讓這些城市的房地產市場調控政策相較多數三四線城市更加嚴厲，導致當地的投資客佔比下降。以典型的環一線城市廊坊、無錫、佛山及惠州來看，僅有廊坊受北京的輻射影響投資需求增加，其他三個城市來自臨近一線城市的投資客均有所減少。但這並不意味著一線城市的外溢需求減少，購房環境更寬松但距離稍遠的其他城市正在成為一線溢出需求的新選擇。以上海來看，除了周邊的無錫、南通等城市外，鹽城的外地客戶中也有一半是上海客戶。

四、90~120平方米成為最常見選擇 購房面積段的選擇上，對應置業目的來看，90~120平方米以33%的比例佔據首位，處於這一面積段的住宅主要以三房戶型為主。同時，200平方米以上的大戶型住宅比例和上年相比明顯增加了3個百分點，佔比達到10%。一線城市客戶的喜好較為分散，「小戶型」和「大豪宅」的比例都顯著高於整體平均。受制於高房價，多數客戶在考慮經濟的情況下只能選擇較小面積的房子，並且這些城市對剛需購房首付及貸款政策要求較為嚴格，如上海公積金貸款兩成首付則只能選擇90平方米以下的房子，因此在90平方米以下的面積段，一線城市的佔比明顯要比二三線城市高，如深圳在選擇這一面積段的客戶佔比達到6成；同時，一線城市又存在大批高收入人群，這些客群對住房的要求也比較高，因此選擇面積在200平方米以上的客戶比例也比較高，如北京和上海都在10%以上。

2019年展望 租售並舉放緩年輕人購房步伐，優質地段項目關注度有望提升 儘管今年整體政策環境仍舊趨緊，但隨著下半年市場轉冷，一、二線的土地流拍幅數明顯增多，讓部分城市對調控政策有所鬆動，對於有資產配置需求的客戶均是利好信號，在2019年可能會引起部分觀望的投資性需求入市；同時，目前仍有較多居民在舊式多層住房，老齡化人口的快速增長讓一、二線城市居民的改善需求進一步凸顯，老年改善性購房需求預計也會增加。結合以上兩方面來看，優質地段項目的關注度預計會比2018年有所提升。不過「買漲不買跌」的從眾心理還是會影響首置類需求的入市，並且中央堅持「房住不炒」的原則下，純粹投資類需求仍舊會被遏制，這類客群偏愛的遠郊潛力地段在2019年難有較大起色。

分城市能級來看，隨著一、二線城市的保障性住房和租賃市場的快速發展，年輕人購房觀念會進一步轉變，譬如國家在2018年10月進行的稅改中，租房免稅額度高於貸款利息免稅額度，且一二線城市租房免稅額度更高，也會進一步推遲年輕客戶的購房時間。對於三四線城市而言，購房者中年輕客群比例回落將更為普遍，這一方面是因為經過近兩年房價的快速上漲之後，外出務工群體返鄉置業的成本大大攀升；另一方面，准一線仍在持續的搶人大戰以及租賃住房市場的快速發展，都在不斷降低流動人口的遷入門檻，三四線城市年輕群體的遷出傾向也會進一步凸顯。