18日上午，國家統計局公佈了2019年前三季度全國房地產企業的各項數據：「金九」新房銷售面積1.7億平方米，同比僅增2.9%，累計增速仍在負區間。新開工面積累計增速連續3個月下滑，而由於核心城市優質地塊供應增多，土地購置面積累計增速降幅收窄5.4個百分點。在土地購置金的支撐下，開發投資額累計增速止跌轉穩，同比累計增10.5%與1-8月持平。

一、9月銷售面積同環比分別增2.9%和33%，但同比增速收窄1.7pts 總的來看，「金九」全國新房市場銷售面積量增，但後續增長動力不足。2019年9月全國商品房銷售面積達17330萬平方米，環比增33%；銷售金額為16118億元，環比增32%。但需要注意的是，1-9月銷售面積累計同比增速依舊處於負增長區間，同時9月單月同比增速僅2.9%，相比8月下降了1.7個百分點，可見商品房銷售面積增長略有乏力。

實際上，從9月實際開盤銷售情況來看，核心二線城市成交表現並不理想，合肥、廈門等熱點城市銷售遇冷、庫存激增實證本年「金九」失色。此外我們注意到，部分龍頭房企在銷售表現不佳的城市採取了降低售價、更換裝標等營銷手段，可見9月銷售面積量增或與以價換量有關。同時，考慮的部分城市雖有打折促銷但成交依舊慘淡，因此我們認為降價走量不是長久之計，「降價難換量」時新房銷售或將失速。

二、開發投資額增速止跌轉穩，單月和前9月增速皆達10.5% 開發投資額增速止跌轉穩維持10%以上高水平，2019年1-9月全國房地產開發投資額，累計同比增速為10.5%，與1-8月持平。此外，從9月單月來看開發投資額為1.34萬億元同比增10.49%。綜合累計增速和單月增速來看，開發投資額增速已穩定在10%以上的較高水平，處於歷史相對高位。

9月房企土地購置面積較大幅量增與增加施工強度追趕工期是開發投資額增速持穩的主要支撐。一方面，隨著全國土地市場在高能級城市優質土地供應增多的刺激下出現了轉好信號，土地成交環比上漲，此外在一線城市優質土地成交大增的影響下平均地價也止跌回升，在此影響下房企土地購置成為開發投資額最主要支撐。另一方面，為了備戰下半年銷售季，房企普遍加快了施工強度，因此雖然9月施工面積累計增速有所下降，但在施工強度增加下，房企施工投資也對開發投資額增速轉穩起到一定輔助作用。

三、新開工面積9月同、環比皆增6%，一二線加大供應刺激土地購置大幅回升 從新開工面積來看，房企開工積極性較低，累計增速繼續回落。1-9月房屋新開工面積累計增速僅8.6%，較1-8月下降了0.3個百分點。需要注意的是，新開工累計增速已連續3個月位於10%水平線以下，單月同比增速僅6.66%也遠不如去年同期的20.28%。

考慮到新房市場依舊未走出下行期，結合新房銷售方面「金九」失色的事實，房企對於市場的預期依舊保守謹慎，我們預計新開工面積低迷的增速在10月將延續。

從土地購置面積來看，呼應於土地成交規模的小幅回升，房企土地購置面積相應的大幅提升。1-9月土地購置面積累計增速同比下降20.2%，降幅較1-8月大幅收窄5.4個百分點。需要注意的是，房企拿地熱情依舊冷靜，9月土地市場的火熱主要由於核心城市優質地塊的供應，這與當前房企審慎的拿地態度是一致的。

綜上，當前房地產市場依舊處於下行期，新房銷售面積與新開工面積增長均顯乏力，房企在拿地上也著重於優質地塊的爭奪。在此判斷下我們認為，下半年新房銷售表現將繼續微降，全年銷售表現將與上年持平；結合房企融資遲遲未松的客觀背景，房企在拿地決策上也將更加「精准化」、「謹慎化」，核心城市的優質地塊將是房企爭奪重點。而新項目開工也會「因城而動」，房企在市場較為低迷的城市將適度延遲開工。受土地購置「審慎」和新開工「延遲影響下」我們認為房企開發投資額累計增速難再上升，下半年大概率將在10%增速上趨穩。