3月5日十三屆全國人大二次會議於上午開幕，國務院總理李克強代表國務院作政府工作報告，報告總結了2018年以來政府的工作成果，並對2019年提出了展望和建議。其中，「房住不炒」依然是政策調控的主基調。本文梳理了報告對於房地產市場未來的工作重點，並點評如下：
- 2019發展目標：鞏固供給側改革成果，處理「三重關係」強刺激政策出台可能性不大 今年國內生產總值的增長目標為6%-6.5%，較2018年增速小幅回調，居民消費價格漲幅控制在3%左右，保持穩健。供給側結構性改革依舊，但更多的是鞏固改革成果為主，尤其步入2018下半年以來，全國樓市「涼涼」徵兆盡顯，加之棚改貨幣化安置的收緊，三四線城市無疑成為受波及最大的區域，成交低迷的行情下，如何刺激需求，維持供求平衡也是未來地方政府需要思考的主要問題。
值得關注的是，關於今年的政府工作，克強總理明確提出要處理好「三重關係」，在當前經濟下行壓力加大情況下，出台政策和工作舉措要有利於穩預期、穩增長、調結構，可見今年不會有諸如大水漫灌式的強刺激政策出台，主要還在於激發市場主體自身活力，而作為國民經濟支撐的房地產行業「吸金」效應預計也將逐步減弱。
-
財政、金融：積極財政政策、穩健貨幣政策，著力解決小微企業融資難融資貴問題 2019年我國將繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，適度提升了赤字率主要是企業減稅和保障民生的雙重需求，總體來看，當前信貸政策還是有適度放鬆的趨勢，尤其是針對民營和小微企業融資難和融資貴的問題，2019年1月央行已發佈消息稱，為進一步支持實體經濟發展，優化流動性結構，降低融資成本，決定下調金融機構存款準備金率1個百分點，釋放資金約1.5萬億元。事實上，資金層面的適度寬松對於多數的中小房企而言也算是「福音」，尤其是整體樓市低迷，成交不振的情況下，發債融資無疑成為確保企業現金流通暢的重要途徑，但整體來看，今年房企融資環境仍然以緊為主，大水漫灌式的強刺激概率不大。
-
稅收層面：依舊穩步推進房地產稅立法，將大規模「減稅」進行到底 此次報告中同樣提及要健全地方稅體系，穩妥推進房地產稅立法。與2018年「兩會」報告中的提法並無不同，我們有理由相信短期內房地產稅的全面落地的時機尚不成熟，但作為構建長效機制的重要一環，其在豐富地方財政收入來源，盤活存量資產、穩定房價等方面的優勢也是十分明顯的，未來也將是大勢所趨。此外，克強總理在「兩會」報告中一再強調「減稅」：企業層面普惠性減稅與結構性減稅並舉，個人層面落實好新修訂的個人所得稅法，使符合減稅政策的約8000萬納稅人應享盡享。不得不說，此舉對於刺激房企投資積極性，提升居民購買力方面都大有裨益。
-
三農問題：全面深化農村改革，加快農業轉移人口落戶 報告中關於城鄉建設層面也提及要全面深化農村改革，而「三農」問題一直以來都備受中央高度關注，自農民承包地「三權」分置以來，近期中共、中央國務院也提出要深化農村土地制度改革，健全土地流轉規範管理制度，發展多種形式農業適度規模經營，允許承包土地的經營權擔保融資，結合報告中「抓好農業轉移人口落戶，推動城鎮基本公共服務覆蓋常住人口」等提法，我們有理由相信，此舉一方面有助於緩解農村「人少地多」的情況，盤活閒置土地，從而增加農民可支配收入；承包人積極性被調動，對促進當地產業地產發展，農村就近城鎮化也大有裨益。另一方面，有助於提升城鎮化質量，促進農村多餘的人口市民化，從而為城市房地產市場發展提供潛在的需求支撐。
-
居民住房：夯實地方政府主體責任，弱化棚改目標、貨幣化安置等內容 關於居民住房方面，「兩會」報告並未長篇累牘的提及，但涉及到的重點也比較突出：一方面夯實地方主體責任必不可少，2019年「因城施政，分類調控」的特點將更為突出。尤其在當前的市場環境下，核心一二線和三四線的行情分化日漸加劇，房地產調控已然無法通過「一刀切」來解決全部問題。另一方面雖然提及保障性住房建設和棚戶區改造等相關內容，但是重點也集中在改造，並未有貨幣化安置、棚改目標等信息披露，由此我們也可以看出，2019年棚改政策還是會有一定程度的收緊，特別在地方財政相對緊張的背景下，貨幣化安置等方式也會漸漸退場，對地產銷售的刺激作用也十分有限。
-
提升居民收入：保障民生、促進就業創業，提升養老金，增強居民購買力 對於居民購買力層面，政府也積極提出要著力促進就業創業，尤其在今年首次將就業優先政策置於宏觀政策層面，對就業的重視程度可想而知。這點也不難理解，在整體國民經濟不景氣的背景下，要刺激經濟活力，必須要激發單個經濟主體的能動性。同時為了提升居民消費能力，政府在醫保、養老金方面都提出了多項優惠措施，不得不說，政府在積極引導居民購買「脫虛就實」，鼓勵養老社區服務、嬰幼兒照護等相關新興產業的發展，對於房地產而言，更多的則是倡導剛需和改善類自住型需求，「房住不炒」依然是總基調。
-
區域協調發展：加強京津冀、粵港澳、長三角區域一體化、長江經濟發展帶協同發展 此次區域協調發展中特別提及了京津冀、粵港澳、長三角區域一體化、長江經濟發展帶等內容，發展模式基本都是以核心大中城市核心驅動，輻射周邊城鎮，周邊城市可通過承接技術、人口轉移加強自身產業升級。不得不說，這些國家級發展戰略的出台，對於區域房地產的發展無疑是利好消息，交通、經濟、產業等快速發展，高素質人才大量引進，都有助於為房地產市場提供源源不斷的需求支撐。可以預想，隨著同城化建設的逐步加速，未來房地產市場競爭格局也將逐步由單一城市向城市群演變，人口流動也將不再局限於小城市向核心一二線單向遷移，更多的將是城市群內部流動和城市群之間的轉移。
綜合而言，此次克強總理的政府工作報告涉及房地產層面的論述並不算多，無消息是否意味著好消息我們不得而知，但是可以預料的是，「房住不炒」依然是政策調控的主基調，地方政府充分發揮能動性不排除局部放鬆調控的可能，加之減稅、促進就業等利好政策的出台，我們預判2019年樓市不會出現明顯的大漲大跌，行業規模有望小幅回落，城市分化將更為明顯。