下半年以來，受中央調控政策趨嚴、融資渠道收緊影響，房企拿地態度越發謹慎，流拍現象明顯加劇，溢價率也連續三個月下滑，其中不乏部分優質地塊低溢價甚至底價成交。根據CRIC對8月上旬監測的土地市場數據來看，流拍加劇、溢價率下滑這一趨勢在8月份依然延續，土地市場降溫顯著。 為了進一步探究未來土地市場動向，下文將對重點監測城市流拍情況、溢價率動向進行梳理，並從中分析政府舉措動機，判斷企業拿地熱情變化，最終對未來市場走勢提出進一步展望。
一、 中央調控層層升級、地方層面查缺補漏，資金來源、盈利預期同時收緊 7月份以來，中央和地方政策頻頻落地，旨在加強對房地產行業的調控。中央方面，月初國家發改委發文，融資環境將進一步收緊，同時銀保監會也約談了多家信託公司，要求其嚴格落實「房住不炒」，進一步約束對房地產的投資行為。月底的中央政治局會議上，中央又再次強調了「房住不炒」的宗旨，並將落實房地產長效管理機制，並首次明確不將房地產作為短期刺激經濟手段，預示著房地產市場調控仍將從緊。地方層面，蘇州、大連等城市也在7月份相繼加碼調控政策，尤其是蘇州，自5月已經經歷了三輪調控，園區限售升級、房價漲幅控制在5%以內、限購門檻提升、限售擴圍，這一系列舉措對於打擊當前過熱的樓市、穩定房地產市場起到極其積極的租用。另外，財政部7月還推動土地增值稅立法並修改相關條文，將增值率低於20%的普通住宅免稅的規定，調整為授權省級政府結合本地實際決定減徵或是免徵，為地方政府因城施策調節稅負留下操作空間；這一規定若正式成行，將大大加強地方政府對於房地產市場的調控能力，尤其是對於高房價高地價的一二線城市而言，地方政府若將增值稅減免標準從20%降低為10%甚至取消，將大大收窄項目的盈利空間。就政策層面來看，在市場前景不甚明朗、土地價格漲至高位、商品房去化不力的背景下，接下來房企拿地時將會愈發謹慎，其實前段時間已經有部分房企表示未來將放緩拿地節奏、甚至不拿地，其實這一想法也代表著絕大多數房企的態度。因此未來土地市場流拍率上升是大概率事件，整體土地市場熱度仍將維持在一個較低的水平。
二、 下半年流拍現象明顯增多無人競標、惜售、控熱度等現象共存市場分化加劇 由於企業融資環境再度收緊，導致企業拿地更加謹慎，7月土地流拍地塊數量相比6月有明顯上升。並且流拍加劇的趨勢在8月份依然延續，截止8月11日，重點城市已經有26塊土地流拍，環比7月同期近乎翻番，土地流拍有加劇之勢。
就流拍土地城市分布情況來看，總體分布較散，常州、佛山、嘉興、南通、清遠、韶關、台州等三四線城市均有土地流拍，但數量相對較少。當然，除了三四線城市以外，昆明、成都、合肥、青島、太原、西安、鄭州等熱點城市或多或少均有土地流拍，其中昆明、成都兩城流拍現象最為嚴重，流拍土地數量居於前列。
總的來看，造成土地流拍有多方面的原因：第一，絕大部分是由於房企報價未達出讓底價所致，主要是由於房企前兩年拿地節奏偏快，自身處於償債高峰期，加之融資渠道收緊，房企資金鍊偏緊，因此出價極其謹慎，尤其是上半年地市較熱的常州、南通等城市這種現象尤為嚴重，部分地塊甚至出現了部分地塊無人競標的情況。
第二，由於上半年地市熱度高漲，政府對於土地出讓的心理價位偏高，而在供地指標偏緊的大背景下，政府比較惜售，譬如昆明，7月份流拍的35宗土地均是政府主動中止交易所致，以巫家壩18宗地塊為例，起價97億，如能全部成交，昆明又將製造一地王，而在當前的政策嚴控背景之下，中止出讓似有惜售之意。
第三，也有相當一部分土地未成交是為控熱度、政府主動撤牌導致，譬如6月份成都掛牌的6宗主城區地塊，在7月2日均被撤牌，但僅僅3、4天之後，這六宗地由重新入市，以中心城區的兩宗地（青羊瑞聯路地塊和錦江林家坡地塊）為例，這兩宗地出讓底價等均未改變，只改變了拍賣方式，青羊地塊出讓方式由「限價競買+競自持租賃住房面積+抽籤競得」改為「限價競買+競配建並無償移交租賃住房面積比例」方式拍賣，錦江地塊出讓方式也由「底價+限價競買+競無償移交租賃住房面積+抽籤競得」改為「設置底價+限價競買+競配建並無償移交租賃住房面積比例」方式拍賣，另外還規定了現房銷售。之所以出現較為嚴苛的出讓條件也是由於近期成都土地市場極其火爆的原因，尤其是6月份，含宅土地溢價率升至39%，中心城區土地資源稀缺、配套完善，如果不加以控制，7月份溢價率勢必會再創新高，競拍方式的升級+現房銷售對於抑制地塊的過快上漲起到了良好的作用，這一點從7月份溢價率即可看出，在優質地塊集中出讓的衝擊下，7月的溢價率降至21%，環比6月下降了18個百分點。
三、溢價率連續三月下調，不過合肥、東莞等少數城市溢價率仍超30% 在政策嚴控、融資收緊背景下，土地市場熱度明顯回落，溢價率連續三個月下滑，7月份300城溢價率已經降至12.9%。單就重點監測城市來看，7月份溢價率降至14%，較6月份下降了8個百分點。從8月上旬數據也可看出，這一降溫趨勢由加劇之勢，溢價率降至8%，究其原因，一方面是因為「限地價、限房價」等土拍規則的壓制，另一方面也受融資收緊的影響，企業拿地熱情不及二季度，近期成交的土地中不乏優質地塊低溢價甚至底價成交的案例。
以南京邁皋橋G41地塊為例，儘管該地塊區位優越、配套完善，但該地塊僅僅經過8輪競拍，就被高科以5.2億元拿下，樓面地價16268元/㎡，未達到最高限價。值得注意的是，3月份邁皋橋曾出讓G01板塊，距離本次出讓板塊僅300米，當時的樓面價高達22629元/平方米，比本次競拍價高6361元/平方米。市場降溫的例子不限於此，南京同日成交的另外3幅宅地也均未達最高限價成交，樓板價相較前期同區位的土地，也有明顯下調，土地市場回歸理性。
就重點監測城市來看，溢價率依然處於較高區間的城市為合肥、金華、東莞、南通、南寧，5城溢價率均超30%，市場熱度依然處於高位，這些城市或是受人才新政利好，譬如合肥、南寧，或是受規劃利好，譬如東莞、南通、金華，強大的需求支撐著商品房市場，因此土地市場也延續在較高的熱度。
但絕大多數城市溢價率較二季度由明顯下降，其中表現較為突出的當屬濟南、青島、鄭州等二線城市，溢價率均處於低位，均低於2%，值得注意的是，這些低溢價城市也是二線城市中流拍較為嚴重的城市，土地趨冷趨勢已經從三四線城市蔓延至二線城市，範圍逐漸擴大。
以濟南為例，7月份成交的15幅土地均為底價成交，其中不乏歷城區位置較佳的優質地塊。土地降溫趨勢在8月依舊延續，以8月8日成交的10宗土地為例，有7宗底價成交，僅有北全幅改造組團地塊3宗土地溢價成交，儘管配套完善、區位優越，但房企競拍熱情明顯不及上半年，競拍只有14輪，與上半年土拍中房企多次突破最高限價相比，近期濟南地市降溫趨勢顯著，房企拿地態度明顯回歸理性，甚至可以說是謹慎。
綜上，在政治局會議重申「房住不炒」，並首次提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段的宏觀背景下，未來房地產調控從緊執行已是板上釘釘；加之融資信貸收緊的影響，房企拿地態度越發謹慎，無論是300城數據，還是重點監測城市數據均顯示，近期土地流拍現象較二季度有明顯上升，不僅僅是常州、佛山等三四線城市出現流拍，就連廣州、昆明、成都、合肥等一二線城市也出現了土地流拍。
就具體原因來看，房企出價未達出讓底價是流拍的主要原因，還存在部分土地無人競標的情況，此外政府心裡預期過高導致的惜售也進一步加劇流拍。值得注意的是，與主流地市走冷的大趨勢不同的是，成都等少數熱點城市依然在通過限地價、現房銷售等方式控制地價，市場分化現象依然存在。
與此同時，溢價率也已經連續三月下調，並且這一降溫趨勢在8月有加劇之勢，出現這一現象的原因一方面是受「限地價、限房價」等土拍規則的壓制，另一方面也受融資收緊的影響，使得企業拿地熱情不及二季度，近期南京、濟南等城市成交的土地中不乏優質地塊低溢價甚至底價成交的例子，房企拿地越發謹慎。
鑒於整體溢價率已經接近10%左右的歷史低位，預計未來進一步下滑的空間不大，大概率會持續低位運行；流拍方面，當前商品房市場去化速度滯緩，在融資渠道偏緊的局面尚未改觀的情況下，受資金壓力的影響，房企拿地態度將更為謹慎，流拍或將進一步加劇。但對於資金面相對寬裕的企業而言，隨著土拍熱度的持續降溫，下半年或不失為補倉拿地的好時機。