據國家統計局的最新數據，2018年全國流動人口高達2.41億人。龐大的流動人口規模意味著巨大的居住需求，這些需求隨著異地就醫、教育等制度的完善，已有相當一部分已經轉化為本地的購房需求。在眾多省份中，東北人在外買房的比例最高，其中遼寧省外出人口購房比例高達42%。為什麼東北人更願意在外買房？他們主要是是在哪裡買房？他們為什麼「有底氣」買房？這將對於東北本地的市場產生怎麼樣的影響？為了探究這些問題，本文將以遼寧為例來尋找這些問題的答案。

一、 同樣是離鄉務工，東北人在居住地購房比例更高 根據全國流動人口調研數據統計，各省流出人口在居住地買房的比例基本都在50%以下。從全國分布來看，流動人口在外地購房的比例呈現出「北高南低」的趨勢，即北方省份的流出人口在居住地買房的比例更高一些，如遼寧、吉林、黑龍江等北方省份的流出人口中在當前居住地已經購房的比例都在3成以上，其中遼寧省以42%的佔比位居各省份第一；而南方省份的流出人口在當前流入地買房的比例較低，特別是雲南、貴州等西南區域的省份，買房比例大多低於15%，如雲南人在外買房的比例僅有6%。

進一步來看城市排名，TOP20城市中僅有兩個來自南方，分別是安徽合肥和江蘇揚州，流出人口在居住地購房佔比分別為42%和38%，但都排在10位之後；其餘入榜城市均是北方城市，其中內蒙古的鄂爾多斯以61%的佔比位列首位，是所有城市中外流人口在居住地買房佔比最高的城市，雖然近年來鄂爾多斯本地房地產市場熱度低迷，但巨大民間的財富積累，仍是鄂爾多斯外流人口在居住地買房的重要支撐。結合入榜城市所在省份來看，東三省的城市表現依舊突出：TOP20比例的城市中有9個都來自東北，其中遼寧更是攬下其中6席，成為上榜城市最多的省份，聯繫地理位置和經濟發展來看，遼寧是東三省中距離南方最近，人均GDP最高，民富基礎最強的省份。而在遼寧省中，流出人口在居住地買房比例最高的大連，也是省內經濟發展水平最高，人均GDP、職工工資均居於遼寧省首位的城市。

二、 對離鄉買房比例最高的遼寧人而言，氣候溫暖的三亞是南遷最愛 為了具體分析東北流動人口的在外購房情況，本節以離鄉買房比例最高的遼寧為例進行研究。首先來看近年遼寧省人口的流動情況。從歷年常住和戶籍人口數據來看，遼寧省仍是人口淨流入省份，但在近年來無論是常住人口總量還是戶籍人口總量均呈現明顯的下降趨勢，近年來遼寧省人口實際上是在不斷遷出的。這主要是由於遼寧省長期以來經濟增長乏力，GDP總量在全國排名從2014年的第6位滑落至2019年上半年的第14位，發展疲軟的經濟也難以給本省居民帶來更好更多的就業機會，使得本省居民不得不離開家鄉前往異鄉生活。

那向外流出的遼寧人都去哪些城市了呢？根據流動人口最新調研數據統計，遼寧人向外流動範圍較廣，除吉林、黑龍江、河北、北京、天津等距離較近的省份外，江蘇、浙江、上海等城市也能尋見遼寧人的身影。不過，相比於距離較遠的南方城市，北京、天津、長春、廊坊等相對較近的北方城市更受遼寧人青睞。

更進一步，在哪些城市的流動人口中，「優質」的遼寧人佔比更高呢？根據調研數據來看，在北京的外來人口中來自遼寧的流出人口佔比可達3.5%，在天津的外來人口中遼寧籍的流動人口數量佔比也超過了3%，均是兩市外來人口的主要來源。

雖然遼寧人更喜歡呆在距離較近的北方，但有一個南方城市是例外，那就是海南的三亞。流動人口調研數據顯示，三亞外來人口中遼寧人的佔比達到4.2%，甚至高於北京。除了由於氣候的原因，遼寧人大量流入海南的另一契機在於海南需要建設 「國際旅遊島」，海口、三亞等地的旅遊和房地產廣告被大量投放到東北，同時還聯合東北地方政府出台了大量吸引前來海南過冬和定居的政策，因此吸引了大量的東北人到海南定居。

三、想留下、也更有能力留下，強購買力支撐遼寧人在外買房 相比其他省份而言，東北人在外的居留意願都比較高，這一現象也在遼寧人身上表現較為明顯。根據流動人口調研數據統計，在北京的遼寧人中願意居住在北京5年以上的佔比高達65%，僅次於內蒙古，排在第二位。不僅是在北京，外流的遼寧人有意願在當前居住地長期居留的比例高達55%，甚至有4成以上的遼寧外出人口都願意在當前居住地定居。

一般來說，願意在本地長期居住的外來人口，往往購房意願也比較強烈。以遼寧人外流首選的北京來看，在北京的遼寧籍流動人口中已經有33%在北京擁有自己的住房，這一比例在北京外來人口TOP10省份中居於首位。

除了長期居留意願強烈外，遼寧人在外購房的「底氣」還在於其擁有較強的購買力。從收入水平來看，在北京外來人口主要來源省份的流動人口中，遼寧人的平均收入水平是最高的，平均月收入為7734元/月；同時，以月薪兩萬及以上作為高薪標準來看，在北京的遼寧人收入水平在這一範圍內的比例也是最高的，佔比達33%，是十個省份中比例唯一超過三成的省份。因此，有能力在當前居住地買房的遼寧人的佔比明顯要高於其他省市。

四、小結： 經濟發展乏力將東北人推離家鄉，東三省中小城市的市場發展不容樂觀 由各省市的流出人口在居住地擁有購房比例分布情況可以看出，相比於南方省份，在異鄉的北方人更願意在當前居住地買房，特別是東北人，在外擁有住房的比例明顯要高於其他省。出現這一現象的原因在於南北省份經濟發展的差異。近年來，東北地區面臨艱難的產業轉型，大量的國有企業被關停，然而在長期國有經濟為主導的經濟發展模式下省內民營經濟發展活力比較弱，近年來經濟發展增速較為緩慢，即使是東三省中實力最強的遼寧，其經濟總量在近年來也跌出了全國前10。調研數據顯示，已經離開家庭的遼寧人大部分都願意在當前居住地長時間定居，買房需求也隨之遷向外省；同時，東北人在外「打拼」的能力也不容小覷，如在北京的遼寧人高薪群體的佔比可達2成左右。因此，東三省外出人口居住需求轉化為購房需求的比例也比較高。

然而，對這一群體的戶籍所在城市來說，卻意味著這部分人群將很難再回流，當地的人口會越來越少，遼寧省近年來的人口總量走勢已經足以說明問題。人口的不斷外遷會使得當地的經濟發展變緩，進而導致更多人向外流出，經濟發展也會因此受到影響，由此形成一個惡性循環。對於和人口、經濟發展息息相關的房地產市場來說，常住人口的收縮會導致購房需求增加乏力，這對於大部分都是以內生需求為主的東北中小城市市場的發展來說十分不利，住宅市場也會隨人口的減少而面臨更高的萎縮風險。反倒是對於接納東北流出人口的城市而言，更應當好好把握這些定居傾向更高、拼搏意願和能力也都高於平均水平的流動人口，畢竟2015年以來流動人口數量在逐年下降，流動的東北人也終將越來越少。