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洪聖奇 David Hong
2019-08-07 01:28:00
政治局會議拉響房地產市場調整警報

7月30日,中央政治局會議首提不將房地產作為短期刺激經濟的手段,人民日報社評也強調:那些圖謀撕開調控口子的機構,也別幻想靠房地產刺激經濟!聯繫到近期蘇州、洛陽、合肥等熱點城市再度加碼調控,下半年房地產政策將何去何從?其對房地產市場又有什麼影響?

一、 政治局會議示意房地產調控從緊執行,城市房價異動大概率加碼調控 政治局會議明確提出:堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

我們認為「房住不炒、因城施策」的政策主基調未變,地方政府要將穩地價、穩房價、穩預期的主體責任落到實處,確保房地產市場平穩健康發展。更為重要的是,市場默認的「夜壺」理論已經失效,即使中國經濟再困難,也不會重走刺激房地產進而輓救經濟頹勢的老路。房地產政策層面已由年初的寬松預期轉變為現階段的加碼預期,意即「四限」調控仍將從緊執行,熱點城市不排除加碼調控的可能性。

近期熱點城市調控政策再升級,蘇州再度升級調控,非戶籍家庭在蘇州市區、崑山、太倉購買首套房,3年內需連續繳納2年及以上社保,新房、二手房限售區域皆擴容至蘇州市區範圍。因房價大幅上漲,大連、洛陽相繼落地限價令,洛陽在售房源原則上不得高於2019年4月份簽約均價;大連則實行價格指導,所有項目均須申報預售價格,且實際備案價格不得高於申報價格。另外,合肥對引發3次以上群訪的房企暫停供地、預售及網簽。

長期來看,房價仍是不能碰的紅線,城市房價也是決策層監管房地產市場的重要信號。類比於蘇州、洛陽,下一階段房地產調控猶如「打地鼠」,一旦發現城市房價過快上漲,加碼調控將尾隨而至。

二、 貨幣有望寬松但涉房信貸將被從嚴監管,房企融資收緊、房貸利率上調成新常態 政治局會議明確提出:貨幣政策要鬆緊適度,保持流動性合理充裕。

聯繫到中美貿易戰懸而未決,中國經濟依舊面臨較大的下行壓力。我們認為下半年貨幣政策將重回寬松預期,年內不排除進一步降准的可能性,以期保持銀行間市場流動性合理充裕,促進經濟持續健康發展。

不過,房地產信貸政策將適度收緊,且恐將執行窗口指導。一方面,房企融資收緊常態化,並有愈演愈烈之勢。近期銀監會開展一系列專項整治行動,房地產風險成為重點排查領域。目前,雖然多數銀行開發貸業務尚未停滯,但普遍將開發貸審批權限上交總行,全面收縮的趨勢已是必然。另一方面,居民房貸業務大幅縮量,短期內房貸利率大概率將重啓上調操作。融360數據顯示,6月份全國房貸利率企穩反彈,首套房貸平均利率5.42%,環比基本持平;二套房貸平均利率5.75%,環比增加0.01個百分點。而從易居代理項目合作銀行來看,32個重點一二線城市中,便有蘇州、廈門、合肥、濟南和福州5個二線城市出現階段性停貸的情況。

三、市場加速轉冷、新房二手房連續環比下跌加碼調控後8月將繼續走弱 表面上看,7月份房地產市場似有淡季不淡的錯覺,28個重點監測城市累計成交量環比下降11%,同比仍增長2%。主要還是受延遲備案因素影響,6月底房企衝業績,大量的已售未備案房源延遲至7月份集中備案。

實際上7月份房地產市場正加速轉冷,市場觀望情緒愈加濃重。隨著前期積壓的市場需求陸續釋放完畢,3月份以來的「小陽春」行情早已戛然而止,後續置業需求明顯不濟,部分城市甚至開始出現需求斷層的極端現象。

而在房地產調控政策從緊執行、信貸政策適度收緊的作用下,短期內房地產市場調整警報已經拉響,市場向下拐點已至。鑒於7月份房地產市場加速轉冷,供需壓力進一步加劇,8月份市場大概率將繼續走弱。

綜合而言,中央政治局會議首提不將房地產作為短期刺激經濟的手段,已然釋放房地產調控仍需從緊執行的信號,預計三季度房地產市場不容樂觀,8月份市場將繼續走弱。受此影響,房企正迎來真正的考驗,建議堅持「促銷售、抓回款」策略,不能靠天靠地,只能靠自己。