2019年5月17日，銀保監會官網發佈了銀保監發（2019）23號文，明確要求商業銀行、信託、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資。在此背景下，信託貸款餘額在經歷了三月份短暫的反彈後又於5月再次回落。此後6月初更是有消息傳出，監管層已經將一些拿地激進、製造地王的企業納入監管，並準備暫停地王企業的債券與ABS發行。6月13日，銀保監會主席郭樹清在陸家嘴論壇上直接指出了防止房地產的投資行為。這也預示了未來房地產調控仍將不放鬆，融資可能進一步收緊的信號。

一、 近期迎來新一輪的海外債浪潮 在當前境內發債持續收緊的環境下，6月許多房企又發起了新一輪的海外發債浪潮。據不完全統計，截止6月17日就已有10余家房企發行及擬發行海外債，預計發行規模將達超30億美元。其中如中南建設於6月11日就宣佈了其境外全資子公司已完成了3.5億美元的高級無抵押定息債券發行，此後6月12日，華南城也宣佈成功發行於2021年到期的6000萬美元優先票據。除此之外，雅居樂、藍光發展、新湖中寶、融信中國等也都宣佈完成發行美元債。

事實上，早在5月房企的境內融資環境就已出現了收緊的態勢。這主要由於此前部分房企加大投資力度、土地市場較為火熱，部分地價漲幅過快，故而城市出現政策預警，在融資層面也受到了一定的限制。在此背景下，5月企業發債規模大幅縮水，85家典型房企境內外發債總量210.6億元，環比下降73.1%，為2017年3月以來的最低值。其中境外債發行量為74億元，環比大幅下降87%；境內債發行量為136.4億元，環比下降37%。

二、6月融資成本或將出現較大上升 從融資成本上來看，近期6月份發行的海外債票面成本普遍較高，部分甚至超過了10%，其中如華南城及新湖中寶的票面利率分別達到了11.875%、11%，若算上綜合融資費用，實際成本還將更高。雖然海外債擁有較高利率，且與境內債的融資成本的差距在不斷的拉大。但對於房企而言，目前如何融到資金維持自身發展才是重中之重，在此背景下房企不得不捨近求遠，與海外進行發債。

值得注意的是，5月份房企的海外債加權利率已達為9.8%，佔總發債規模的35%。相信隨著6月份房企發行境外債規模佔比及融資利率的雙重走高，6月房企的整體融資成本也將出現一個較大的增幅。

展望2019年下半年，房地產信貸政策或將繼續收緊。而對於房企而言，境外債雖然具有較高融資利率，但在境內融資不斷收緊的當下，發行海外債仍是維持規模增長的必要途徑。由此來看，未來如何在融資渠道上尋求進一步的突破，如何有效地降槓桿、降負債，將會是未來房企們進一步發展的主要挑戰。